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房子爛尾最好的解決辦法 爛尾房怎么合法停貸( 七 )

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比如在（2019）浙民再545號案（裁判日期：2020.05.12）中，2010年9月，業主趙巧萍向開發商亞西亞公司簽訂商品房買賣合同購買某房產 。2016年3月，杭州江干區法院出具裁定書，裁定受理某銀行對亞西亞公司的破產清算申請 。2016年7月，亞西亞公司通知趙巧萍參加亞西亞公司破產會議，趙巧萍提出不要求破產債權，要求交付房屋 。經查，案涉房屋早于2015年已經被浙江南潯區法院拍賣歸還亞西亞公司欠他人的債務 。因亞西亞公司未將此事告知趙巧萍，致使趙巧萍喪失了提出異議的權利 。
2016年8月，趙巧萍提起訴訟，訴請判令：1、確認趙巧萍購房款約80萬元；2、確認趙巧萍的前述債權在亞西亞公司破產財產中享有優先受償權 。一審法院杭州江干區法院經審理認為，“趙巧萍要求返還的購房款系基于房屋買賣合同發生，并不屬于普通債務，可予優先償付” 。亞西亞公司不服提起上訴 。杭州中院經審理認為，案涉債權屬于普通破產債權，原判確認趙巧萍就該債權享有優先受償權利缺乏法律依據 。趙巧萍不服提起再審，浙江高院再審引用《建設工程價款優先受償權批復》第2條、《彩石案答復》及《執行異議復議規定》第29條，并認為：“上述司法解釋及最高人民法院答復意見表明，商品房買受人的權利，包括房屋建成情況下的房屋交付請求權和房屋未能交付情形下的購房款返還請求權，均應優先于建筑工程承包人的優先受償權和抵押權人的抵押權 。本案案涉房屋系住宅，而趙巧萍在杭州市又無其他住房，且其已經實際向亞細亞公司支付超過一半的購房款計約80萬元，在亞細亞公司未能交付案涉房屋之情形下，根據前述規定，趙巧萍要求返還購房款之請求權在亞細亞公司破產程序中理當享有優先于建設工程價款及抵押權受償的權利 ?！?br /> 又如，在（2020）皖民終963號案（裁判日期：2020.10.23）中，安徽高院在引用《建設工程價款優先受償權批復》第2條、《彩石案答復》的情況下認為，《建設工程價款優先受償權批復》第2條規定是為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍 。參照《九民紀要》第126條的規定，這里的商品房消費者應當僅限于該紀要第125條規定的商品房消費者，而該紀要第125條規定，認定商品房消費者需要滿足三個條件，即已支付50%以上購房款，僅有一套住房以及與開發商存在房屋買賣合同關系 。[8]最終，該案中，因案涉業主不符合相關條件，安徽高院并未支持業主關于其購房款返還請求權具有優先性的請求 。
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司法實踐中，即使不完全符合《執行異議復議規定》第29條的規定，基于保護業主生存權的考量，很多法院也傾向于認定業主的購房款返還請求權具有優先性 。因此，在開發商未建成房屋時，不完全符合《執行異議復議規定》第29條規定條件的業主，也可以嘗試爭取法院確認優先權
（一）某執行分配方案異議之訴中，黃石中院、湖北高院確認，未在法院查封前簽訂合法有效的商品房買賣合同的業主，以及已支付的價款未超過合同約定總價款的50%的業主，其購房款返還請求權均具有優先性
在瑞銀公司、日盛公司等執行分配方案異議之訴一案【案號：（2021）鄂民終1240號；裁判日期：2022.03.30】，百盛公司執行日盛公司過程中，執行法院黃石中院對日盛公司所有的“日盛家園”3/4/5號樓進行評估、拍賣 。三次拍賣均流拍后，經變賣獲得約6076萬元執行回款 。黃石中院于2020年5月制作分配方案及《債權清償意見書》 。具體清償方案為：1.清償前扣除稅金及訴訟、執行等費用……2.優先受償債權清償情況：（1）房屋拆遷糾紛；（2）追索勞動報酬糾紛；（3）合作開發房地產糾紛；（4）房屋買賣合同糾紛（13件）；（5）建設工程合同糾紛；（6）施工合同保證金 。3.普通債權清償情況：……分配申請人瑞銀公司不服該分配方案，向黃石中院提起訴訟，請求撤銷分配方案 。
關于房屋買賣合同糾紛中購房人的購房款返還請求權是否能優先受償的問題，一審法院黃石中院經審理認為，雖然《建設工程價款優先受償權批復》第1條、第2條對消費者的購房款優先受償權位次做了規定，明確交付了全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于建設工程款優先受償權、抵押權和其他債權 。但此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件 。商品房消費者應當僅限于符合《執行異議復議規定》第29條規定情形的消費者 。本案中，曹啟全等8人支付的購房款均未超過合同約定價款的50%；段小芳等4人與日盛公司簽訂購房協議時間均為2015年4月，且協議約定購買的房屋在2014年7月即被一審法院查封，不屬于在人民法院查封之前已經簽訂合法有效的書面買賣合同；王偉只是與日盛公司簽訂訂購協議，并未簽訂合法有效的書面買賣合同；綜上，曹啟全等13名購房者不能認定為上述司法解釋所稱的商品房消費者，其債權不享有優于抵押權的優先性 。但上述債權人均系處于弱勢地位的房屋買受人，其向日盛公司所支付的款項也是用于購買其賴以生存的房屋，綜合各方主體利益平衡等因素，執行部門分配時將該部分債權優先于普通債權受償并無不妥 。但該部分債權的利息不能優先受償 。隨后，黃石中院判決撤銷分配方案，并確認案涉執行款在扣除訴訟、執行費用后，應當優先支付：（1）拆遷補償款等；（2）土地補償款等；（3）工程款；（4）稅金；（5）13戶業主購房款本金 。

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