根據《彩石案答復》，在（1）“開發商未建成房屋”；（2）業主“交付全部或者大部分款項”的條件下，其享有的購房款返還請求權即具有優先性 。另外，《彩石案答復》也明確，業主的購房款返還請求權具有優先性的法律依據是《建設工程價款優先受償權批復》第2條 。而《九民紀要》第126條專門對《建設工程價款優先受償權批復》第2條所規定的消費者進行了限定：“根據《建設工程價款優先受償權批復》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地產開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持 。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規范現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則 。因此，這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規定的商品房消費者 。買受人不是本紀要第125條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規則 。”
【房子爛尾最好的解決辦法 爛尾房怎么合法停貸】《九民紀要》第125條規定，“實踐中，商品房消費者向房地產開發企業購買商品房，往往沒有及時辦理房地產過戶手續 。房地產開發企業因欠債而被強制執行，人民法院在對尚登記在房地產開發企業名下但已出賣給消費者的商品房采取執行措施時，商品房消費者往往會提出執行異議，以排除強制執行 。對此，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（下稱“《執行異議復議規定》”）第29條規定，符合下列情形的，應當支持商品房消費者的訴訟請求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；三是已支付的價款超過合同約定總價款的50% 。人民法院在審理執行異議之訴案件時，可參照適用此條款 。（第1款）問題是，對于其中‘所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋’如何理解，審判實踐中掌握的標準不一 ?！I受人名下無其他用于居住的房屋’，可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市范圍內商品房消費者名下沒有用于居住的房屋 。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神 。（第2款）對于其中‘已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十’如何理解，審判實踐中掌握的標準也不一致 。如果商品房消費者支付的價款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以理解為符合該規定的精神 。（第3款）”
綜合上述規定可知，在開發商未建成房屋時，符合《執行異議復議規定》第29條規定條件的業主的購房款返還請求權具有優先性，其可以通過在參與分配程序或破產程序中確認優先權的方式獲得受償 。
雖然《彩石案批復》在并沒有被明文廢止，但《彩石案批復》對相關問題的分析以《建設工程價款優先受償權批復》為依據，而《建設工程價款優先受償權批復》已經于2021年1月1日被廢止，這就不免令人生疑：《彩石案批復》是否已經因《建設工程價款優先受償權批復》被廢止而失效？對此，筆者認為，《彩石案批復》并沒有因《建設工程價款優先受償權批復》被廢止而失效 。原因在于，雖然《建設工程價款優先受償權批復》已經被廢止了，但我們仍然可以從《執行異議復議規定》第29條中解釋出消費者購房人的交付房屋請求權優先于建設工程價款優先權的結論 。并且，司法實踐中各地法院也持此觀點 。比如，在（2021）最高法民終600號案（2021.06.04 裁判）中，最高法院即認為，《執行異議復議規定》第29條屬于第27條規定的除外規定，符合《執行異議復議規定》第29條規定條件的消費者的房屋交付請求權優先于承包人享有的建設工程價款優先權 。再如，上海青浦法院在其官方公眾號中發布的典型案例中也持此觀點[6]，湖南高院的官方微信公眾號也專門轉載了該文[7]，一定程度上說明湖南高院也持此觀點 。
（二）司法實踐中，各地法院主流觀點認為，在開發商未建成房屋時，符合《執行異議復議規定》第29條規定條件的業主的購房款返還請求權具有優先性
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