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房子爛尾最好的解決辦法 爛尾房怎么合法停貸( 五 )

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第一，商品房擔保貸款合同被解除前，業主仍應根據合同約定向銀行償還貸款本息；商品房擔保貸款合同被解除后，開發商應向銀行返還銀行本應獲得的貸款本息，業主免除返還義務 。
第二，開發商應向業主返還業主支付的首付款、返還業主在商品房擔保貸款合同被解除前向銀行償還的貸款本息 。
第三，開發商應向業主支付違約金或賠償因其違約行為而給業主造成的資金占用損失 。比如，首付款的資金占用損失 。
持上述觀點的案例如浙江金華中院（2019）浙07民終6823號案（裁判日期：2020.03.23）；浙江金華中院（2019）浙07民終695號案（裁判日期：2019.05.15）；河北承德中院（2021）冀08民終3630號案（裁判日期：2021.12.14） 。
根據上述觀點，業主應按期償還商品房擔保貸款合同被解除前合同約定的貸款本息 。如業主償還完畢，銀行仍以業主未返還合同解除后的貸款本息為由記載失信信息，業主有權訴請銀行涂銷該失信記錄 。另外，業主可以訴請開發商返還首付款、商品房擔保貸款合同被解除前向銀行償還的貸款本息，訴請開發商支付違約金或賠償損失 。
肆
符合《執行異議復議規定》第29條規定的業主，除通過爭取首封、變價易變現財產的方式獲得受償外，可以爭取通過在參與分配程序或破產程序中確認優先權的方式獲得受償
獲得勝訴判決并不是業主的最終目的，業主的最終目的是獲得受償 。對此，業主在提起訴訟之前或在訴訟程序中，首封開發商易變現的財產，并在執行程序中變現這些財產，是獲得受償最便捷的方式 。
不過，在房屋爛尾、開發商資金斷裂的情況下，該方案的可行性往往較低 。原因在于，相較于處于信息弱勢的普通業主，大型的機構投資人及金融機構可能會更早感受到風險，其憑借強大的律師團隊會先于普通業主保全開發商易變現的財產 。這就導致，普通業主往往無法首封到任何資產，或者無法保全到優質資產 。
退一步講，即使業主首封了開發商部分資產，但相關資產上也很可能存在優先債權（比如建設工程價款優先權），業主可能無法通過保全財產受償 ?；蛘?，因為政策性原因，業主在商品房項目完成房屋所有權首次登記前無法處分首封財產 。（比如，《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》規定，除當事人申請執行因建設該商品房項目而產生的工程建設進度款、材料款、設備款等債權案件之外，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，對于預售資金監管賬戶中監管額度內的款項，人民法院不得采取扣劃措施）
對于如此被動的局面，普通業主還有什么救濟路徑嗎？
（一）根據最高法院批復及《九民紀要》的相關規定，在開發商未建成房屋時，符合《執行異議復議規定》第29條規定的業主的購房款返還請求權具有優先性，業主可以通過在參與分配程序或破產程序中確認優先權的方式獲得受償
《最高人民法院針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復》（[2014]執他字第23、24號，下稱“《彩石案答復》”）明確，“在開發商未建成房屋時”，“交付全部或者大部分款項的購房者”享有的購房款返還請求權，優先于承包人的建設工程價款優先權和抵押權人的抵押權，在開發商沒有進入破產程序及進入破產程序時，業主分別可以在參與分配程序、破產程序確認其優先權 。
具體而言，《彩石案答復》顯示，山東高院在辦理相關案件時，就“開發商未建成房產時購房者的購房款能否優先于建筑工程價款和土地使用權抵押債權受償問題”形成兩種意見 。多數人認為交付全部或者大部分款項的購房者享有的購房款返還請求權優先于承包人的建設工程價款優先權和抵押權人的抵押權 。少數人認為債權應當平等保護，購房者享有的購房款請求權不應優先于其他一般債權 。
對此，最高法院認為，“該問題涉及到《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（下稱“《建設工程價款優先受償權批復》”）的理解和適用”，并認為：“一、《建設工程價款優先受償權批復》第1條規定：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權 。第2條規定：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人 。上述兩個條文明確規定了房屋買受人的權利優先于建筑工程承包人的優先受償權與抵押權人的抵押權，體現了優先保護處于相對弱勢地位的房屋買受人的精神 。二、基于《批復》保護處于弱勢地位的房屋買受人的精神，對于《批復》第二條‘承包人的工程價款優先受償權不得對抗買受人’的規定，應當理解為既不得對抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權，也不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權 。三、綜合考慮《批復》的立法目的、相關制度的銜接、各方主體的利益平衡等多種因素，我院認為你院審判委員會的多數人意見更符合《批復》的精神，處理結果更為妥當 。我院原則同意你院審判委員會的多數人意見 。四、請你院依照《建設工程價款優先受償權批復》的規定與精神，以你院審判委員會的多數人意見為基礎，結合具體案情依法妥善處理相關案件 。同時注意以下幾個問題：1.對于房屋買受人主張的違約金是否優先保護問題，你院應當在兼顧建筑工程承包人、抵押權人等各方當事人合法權益的基礎上妥善處理，避免相關主體之間的利益失衡 。2.與執行程序相比，破產程序能更好地清理債權債務 。在破產程序中，《建設工程價款優先受償權批復》關于優先保護商品房買受人權利的規定也應予以適用，請你院考慮可否引導相關案件通過破產程序處理 。3.如相關案件債務人不能進入破產程序，在房屋買受人的購房款返還請求權未經生效法律文書確認的情況下，根據現行法律規定，應通過參與分配程序實現其優先受償 。在參與分配程序中，應注意確保對各方當事人依法進行程序性救濟 ?！?/p>

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