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房子爛尾最好的解決辦法 爛尾房怎么合法停貸( 十 )

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另外，在業主首封標的房屋并處置標的房屋時，如承包人所在優先債權執行法院未能商請首封債權法院移送處置權（包括承包人未提起訴訟或仲裁申請行使優先權，以及承包人雖提起訴訟或仲裁行使優先權，但不符合《關于首先查封法院與優先債權執行法院處分查封財產有關問題的批復》的條件等情形），承包人應在首封債權法院，也即業主申請執行的法院，以申請參與分配的方式行使其優先權 。
《民事訴訟法解釋》第507條第2款規定，“參與分配申請應當在執行程序開始后，被執行人的財產執行終結前提出 ?！本鸵晕锏謧樾蜗卤粓绦械呢敭a執行終結的時點，實踐中各地法院存有較大爭議 。比如，江蘇高院認為，“送達債權人以物抵債裁定之日的前一日”為執行終結的時點（《關于執行疑難若干問題的解答》，蘇高法電[2013]901號）；浙江高院認為，“執行標的物因以物抵債而將產權轉移給承受人的前一工作日”為執行終結的時點（《關于多個債權人對同一被執行人申請執行和執行異議處理中若干疑難問題的解答》，浙高法執[2012]5號）；重慶高院認為，“過戶裁定依法送達相關權屬登記機關的前一日”為執行終結日（《重慶市高級人民法院關于執行工作適用法律若干問題的解答（一）》，渝高法[2016]63號） 。篇幅所限，對于執行終結的具體時點，本文暫不討論 。不過，可以明確的是，如承包人未能在法定期限內申請參與分配，其將無權行使優先權 。此時，業主將有權在標的房屋流拍時申請以標的房屋抵債 。
（五）標的房屋的流拍價與業主對開發商的債權金額基本相當，業主在前述已合法停貸的同時，還可以通過申請以物抵債的方式獲得標的房屋所有權
根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第10條和第26條之規定，標的房屋的流拍價最低為評估價的56% 。在降價行情下，假設標的房屋的評估價為房屋原購買價的80%，因此，標的房屋的流拍價為房屋原購買價的44.8%（1*56%*80%） 。同時，業主的首付款為房屋原購買價的30%-40%，假設在商品房擔保貸款合同被解除前業主已償還銀行的貸款本息為房屋原購買價的10%，加上資金占用損失，共計房屋原購買價的40%-50% 。由此來看，標的房屋的流拍價與業主對開發商的債權金額基本相當，業主或許可以通過申請以物抵債的方式獲得標的房屋所有權 。
本文所提方案貫穿了訴訟、保全和執行全流程，涉及爭議紛繁復雜，相關問題在實踐中也并未形成共識，各位業主需謹慎決定是否借鑒該方案 。本文僅為芻議，歡迎批評指正，希望拋磚引玉 。

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