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房子爛尾最好的解決辦法 爛尾房怎么合法停貸( 三 )

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不過，上述分析僅系建立在商品房擔保貸款合同是完全獨立的合同的基礎上，如果商品房擔保貸款合同與商品房買賣合同存在依存關系，也即如果兩者構成合同聯立，那么對商品房擔保貸款合同的合同目的的分析或有不同 。這是因為，在合同聯立場合，數個合同最終實現一個整體的交易目的，此時可以將單個合同的合同目的作寬泛理解，即將數個合同所能實現的整體的交易目的也納入單個合同的合同目的中 。[2]
合同聯立包括意定性合同聯立和功能性合同聯立 。前者是指，當事人通過具體約定的方式產生合同之間的依存關系 。后者是指，當事人雖然沒有具體約定合同之間的依存關系，但當事人在主觀上存在聯結數個合同實現一個融為一體的經濟事物的意思表示；客觀上數個合同具有相互依存的功能聯系 。[3]
就題設情形，商品房擔保貸款合同一般沒有關于其與商品房買賣合同存在依存關系的約定，不構成意定性合同聯立 。仔細分析后會發現，其構成功能性合同聯立 。具體而言，第一，在主觀上，銀行、業主及商品房開發商通過兩個合同的聯結，旨在達成一個共同的交易目的，使業主能夠購買商品房；第二，在客觀上，按揭貸款購房是實踐中非常成熟、普遍的交易模式，此類交易中商品房貸款擔保合同及商品房買賣合同的整體的交易功能已經相當客觀化和類型化 。另外，代表最高法院觀點的《最高法院關于商品房買賣合同解釋的理解與適用》也認為題設情形下的兩個合同構成合同聯立 。[4]
綜上，業主購買商品房是兩個合同整體的交易目的，如前述，其也應屬于商品房擔保貸款合同的合同目的 。
貳
訴請法院確認，就商品房擔保貸款合同解除后的貸款本息，業主不再負有返還義務
《商品房買賣合同解釋》第21條第2款規定，“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人 。”從文義來看，當商品房擔保貸款合同因商品房買賣合同被解除而解除的，銀行有權請求開發商返還購房貸款本金及利息 。不過，該條并未明確，在開發商無法返還時，業主是否仍然負有返還義務 。
（一）司法實踐曾有觀點認為，業主仍然負有返還貸款本息的義務
《最高法院關于商品房買賣合同解釋的理解與適用》認為，商品房擔保貸款合同及商品房買賣合同均被解除后，根據合同的相對性，業主對銀行負有返還貸款的義務，開發商對業主負有返還貸款的義務 。不過，為了發揮訴訟資源解決糾紛的功能、避免當事人訴累，該條規定直接由開發商向銀行返還購房貸款 。[5]從該分析來看，最高法院似乎認為，業主仍然是購房貸款的返還義務人，當開發商無法返還貸款時，銀行仍然有權要求業主返還 。
在(2017)最高法民終683號案（下稱“683號案”，裁判日期：2017.11.28）中，最高法院更是明確認為業主仍然負有返還義務 。該案中，業主王忠誠訴請解除商品房買賣合同，解除商品房擔保貸款合同，并請求判令其不承擔償還建行青海分行商品房擔保貸款合同項下剩余貸款本息的責任（第8項請求） 。該案二審爭議焦點之一即為，開發商越州公司不能返還建行青海分行剩余貸款本息時，業主王忠誠是否應當承擔還款責任 。
最高法院在法院認為部分明確：“就《商品房買賣合同司法解釋》第25條第2款（注：現第21條第2款）的本義來說，并沒有免除購房者的還款義務 。這是因為，商品房出賣人將其收到的購房貸款本息返還銀行，從法律關系上來說是受購房者的委托向銀行歸還貸款本息，其所還款項就是購房者的還款，但還款義務人仍然應當是購房者，因為根據合同相對性原理，購房者才是借款合同的借款人，商品房出賣人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，商品房出賣人不負有還款義務 ?！渡唐贩抠I賣合同解釋》第25條第2款（注：現第21條第2款）之所以做這樣的規定，是考慮到按揭合同的特殊性，因商品房出賣人直接接受了銀行支付的貸款，在商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同都解除后，就沒有必要由商品房出賣人將銀行支付的貸款先歸還給購房者，然后再由購房者歸還給銀行，而是應當直接由商品房出賣人歸還給銀行 。因此，一審判決第四項……免除了借款人王忠誠的還款責任錯誤 。本院認為，對王忠誠免除自己對建行青海分行剩余貸款本息的還款責任這一訴訟請求，依法應予駁回 ?！?/p>

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