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房子爛尾最好的解決辦法 爛尾房怎么合法停貸( 九 )

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房子爛尾最好的解決辦法 爛尾房怎么合法停貸

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當然，這里需要說明的是，法院在處置未辦理初始登記的房屋時，也應確保所拍房屋的主體結構已客觀存在 。這是因為，如果所拍房屋的主體結構尚不存在，那么本文所稱的標的物根本不存在，當然也就無法拍賣 。
（三）在標的房屋上存在優先債權的情況下，業主在以標的房屋的價值為限清償優先債權前，無權申請以物抵債
根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定（2020修正）》第16條第2款，如標的房屋流拍，受償順位在先的優先債權人有權優先承受 。因此，如標的房屋上存在優先債權人，優先債權人有權先于業主以標的房屋抵債 。
另外，需要特別說明的是，優先債權人拒絕接受以物抵債并不等于其放棄優先受償權 。也即，優先債權人拒絕接受以物抵債，其在標的房屋上的優先權仍然存在 。此時，首封債權人必須以標的財產的價值為限清償優先債權人的債權，在此之后其才能申請以物抵債 。原因在于，根據《最高人民法院關于適用〈民事訴訟法〉的解釋（2022修正）》（下稱“《民事訴訟法解釋》”）第490條的規定，業主以物抵債的前提是，以物抵債不損害其他債權人的合法權益 。如果首封債權人有權在其以標的財產的價值為限清償優先債權人的債權前以物抵債，其將先于優先債權人受償，如此操作將損害優先債權人的債權 。（《民事訴訟法解釋》第514條）司法實踐中法院也持此觀點，比如江西高院（2015）贛執復字第47號案，廣東高院（2020）粵執復875號案 。
（四）標的房屋上的優先權可能不包括抵押權而僅為承包人的建設工程價款優先權，如承包人未在法定期限內主張優先權，或未在法定期限內申請參與分配，業主將有權在標的房屋流拍后申請以標的房屋抵債
1.在商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同被解除后，業主將無法依約取得房屋所有權，本登記確定無法辦理；且預告登記也將因主債權消滅而失效，向業主發放貸款的銀行將確定無法取得對標的房屋的抵押權
題設情形下，銀行與業主往往在商品房擔保貸款合同中約定，業主以其購買的房屋為銀行的債權提供抵押擔保，且雙方往往會就抵押事項辦理預告登記 。不過，需要明確的是，在辦理本登記前，銀行并不享有對標的房屋的抵押權 。并且，在商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同被解除的情形下，銀行將確定無法取得對標的房屋的抵押權 。原因在于：
第一，抵押權預告登記僅能產生在符合辦理本登記的條件時，預告登記權利人有權請求預告登記義務人辦理本登記的效力，而無法產生設立抵押權的效力 。（抵押權僅在本登記辦理完成時設立）[11]
第二，商品房買賣合同被解除后，業主無法再依約獲得標的房屋所有權，辦理本登記的客觀條件不能成就，此時銀行將確定無法獲得對標的房屋的抵押權 。
第三，商品房擔保貸款合同被解除后，業主的貸款返還義務被免除，也即銀行對業主的主債權消滅，根據《民法典》第221條第2款，此時預告登記將失效 。這也再次說明，銀行將確定的無法獲得對標的房屋的抵押權 。
2.實踐中，在開發商取得預售證、開始預售房屋的情況下，向開發商發放貸款的銀行應已經解除預售商品房占有范圍內的土地使用權上的抵押登記，或者已經放棄該抵押權
細分來看，業主保全的標的房屋上實際包含兩項權利，一項是開發商享有的房屋所有權，一項是開發商享有的商品房占有范圍內的土地使用權 。題設情形下，開發商往往會將其土地使用權抵押給銀行以獲得貸款 。
不過，各地的政策往往會規定，抵押房地產不得用于預售 。（比如重慶渝國土房管規發〔2017〕1號文件）因此，在開發商取得預售許可證并預售商品房時，銀行往往已經根據規定解除抵押登記，或者已經放棄抵押權 。也即，題設情形下，標的房屋占有范圍內的土地使用權上應不存在銀行的抵押權 。
3.如承包人未在法定期限內主張優先權，其將喪失優先權，或者，如承包人未在法定期限內申請參與分配，其將無權行使優先權，在標的房屋流拍時，業主將有權申請以物抵債
《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第41條規定，“承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權，但最長不得超過十八個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算 。”該18個月的期限，實為除斥期間，不適用中斷、中止和延長的規定 。如承包人未在法定期間內行使權利，其將喪失優先權 。此時，在標的房屋流拍時，業主有權申請以標的房屋抵債 。

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