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房子爛尾最好的解決辦法 爛尾房怎么合法停貸

生活百科

劉張
上海錦天城（重慶）律師事務所沈仁剛團隊

房子爛尾最好的解決辦法 爛尾房怎么合法停貸

文章插圖
吳陶鈞
北京市天同律師事務所律師
目錄
一、訴請解除商品房買賣合同，并以合同目的不能實現為由訴請解除商品房擔保貸款合同
（一）最高法院及各地法院普遍認為，購買商品房是商品房擔保貸款合同的合同目的
（二）延伸：從理論上看，商品房擔保貸款合同與商品房買賣合同構成合同聯立，該筆交易整體的交易目的系使業主能夠購買商品房，該交易目的也應屬商品房擔保貸款合同的合同目的
二、訴請法院確認，就商品房擔保貸款合同解除后的貸款本息，業主不再負有返還義務
（一）司法實踐曾有觀點認為，業主仍然負有返還貸款本息的義務
（二）目前最高法院及各地法院主流觀點認為，業主不再負有返還貸款本息的義務
三、訴請開發商返還業主已支付的首期購房款、返還在商品房擔保貸款合同被解除前向銀行償還的貸款本息，并訴請開發商支付違約金或賠償資金占用損失
四、符合《執行異議復議規定》第29條規定的業主，除通過爭取首封、變價易變現財產的方式獲得受償外，可以爭取通過在參與分配程序或破產程序中確認優先權的方式獲得受償
（一）根據最高法院批復及《九民紀要》的相關規定，在開發商未建成房屋時，符合《執行異議復議規定》第29條規定的業主的購房款返還請求權具有優先性，業主可以通過在參與分配程序或破產程序中確認優先權的方式獲得受償
（二）司法實踐中，各地法院主流觀點認為，在開發商未建成房屋時，符合《執行異議復議規定》第29條規定條件的業主的購房款返還請求權具有優先性
五、司法實踐中，即使不完全符合《執行異議復議規定》第29條的規定，基于保護業主生存權的考量，很多法院也傾向于認定業主的購房款返還請求權具有優先性 。因此，在開發商未建成房屋時，不完全符合《執行異議復議規定》第29條規定條件的業主，也可以嘗試爭取法院確認優先權
（一）某執行分配方案異議之訴中，黃石中院、湖北高院確認，未在法院查封前簽訂合法有效的商品房買賣合同的業主，以及已支付的價款未超過合同約定總價款的50%的業主，其購房款返還請求權均具有優先性
（二）某破產債權確認糾紛中，桂林中院、貴州高院、最高法院確認，即使業主不符合“在法院查封前簽訂合法有效的商品房買賣合同”以及“已支付價款超過合同約定總價款的50%”的條件，其購房款返還請求權也具有優先性
六、退一步，在業主沒有爭取獲得優先權、沒有獲得金錢受償，但業主首封標的房產的情況下，業主可考慮在執行程序中申請以物抵債的方式獲得房屋所有權
（一）開發商因建設行為取得標的房屋所有權，且備案登記不產生物權變動效力，開發商仍享有標的房屋的所有權，業主有權保全該標的房屋
（二）根據最高法院相關規定，法院在執行程序中可以處置未完成初始登記的標的房屋
（三）在標的房屋上存在優先債權的情況下，業主在以標的房屋的價值為限清償優先債權前，無權申請以物抵債
（四）標的房屋上的優先權可能不包括抵押權而僅為承包人的建設工程價款優先權，如承包人未在法定期限內主張優先權，或未在法定期限內申請參與分配，業主將有權在標的房屋流拍后申請以標的房屋抵債
1.在商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同被解除后，業主將無法依約取得房屋所有權，本登記確定無法辦理；且預告登記也將因主債權消滅而失效，向業主發放貸款的銀行將確定無法取得對標的房屋的抵押權
2.實踐中，在開發商取得預售證、開始預售房屋的情況下，向開發商發放貸款的銀行應已經解除預售商品房占有范圍內的土地使用權上的抵押登記，或者已經放棄該抵押權
3.如承包人未在法定期限內主張優先權，其將喪失優先權，或者，如承包人未在法定期限內申請參與分配，其將無權行使優先權，在標的房屋流拍時，業主將有權申請以物抵債
（五）標的房屋的流拍價與業主對開發商的債權金額基本相當，業主在前述已合法停貸的同時，還可以通過申請以物抵債的方式獲得標的房屋所有權
近年來，房地產市場下行，許多房產項目施工緩慢甚至停工，面臨逾期交房甚至爛尾的問題 。對此，如果樓房在可預期的時間內有完工的可能，稍稍等待可能是個不錯的方案 。而如果樓房在可預期的時間內完工已經幾無可能，繼續等待可能并不是好的選擇 。因為這可能意味著，業主要付出幾乎畢生積蓄，未來十年、二十年甚至三十年也要繼續償還貸款，但卻無法獲得房屋 。那在這種情況下，業主應該如何救濟自己的權利呢？本文認為，業主可以結合自身情況考慮如下救濟方案 。

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