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房子爛尾最好的解決辦法 爛尾房怎么合法停貸( 四 )

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（二）目前最高法院及各地法院主流觀點認為，業主不再負有返還貸款本息的義務
在683號案中，雖然最高法院認為王忠誠仍負有返還義務，但由于建行青海分行在一審中的訴訟地位是被告，其沒有對王忠誠提出訴訟請求，根據民事訴訟不告不理原則，最高法院沒有判決王忠誠對建行青海分行承擔返還責任 。
在683號案審結后，建行青海分行隨即另訴請求王忠誠返還貸款本金及利息 。有意思的是，最高法院在該案的再審程序即(2019)最高法民再245號案（裁判日期：2020.12.03）中，經審判委員會專門討論，作出了與683號案完全相反的認定，即明確認為王忠誠不負有返還義務 。
最高法院在該案法院認為部分明確：“本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，導致合同約定的各方權利義務嚴重失衡 。具體表現為：越州公司違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際占有使用王忠誠等三人支付的首付款及建行青海分行按揭貸款；建行青海分行依據合同約定既享有抵押權，又同時享有對越州公司、王忠誠等三人的債權；王忠誠等三人未取得房屋，卻既支付了首付款，又需償還按揭貸款 。若按合同約定的權利義務關系處理，則在王忠誠等三人對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則 。因此，審理案件時，必須充分考慮商品房按揭貸款商業模式下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡 。綜上，建行青海分行請求王忠誠等三人歸還剩余貸款并支付利息的請求不能成立 ?！?br /> 甚至，針對該案商品房擔保貸款合同中關于合同被解除、借款人仍應返還貸款本息的約定，最高法院認為，“該條款系建行青海分行為重復使用而提前擬定的格式條款 。在《商品房買賣合同解釋》已經明確規定，商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同解除后，出賣人將收取的購房貸款的本金及利息直接返還給貸款人而非購房人（借款人）的情況下，建行青海分行擬定該條內容，意味著要求王忠誠等三人在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了王忠誠等三人的責任，根據《合同法》第40條之規定，該條款對王忠誠等三人不具有拘束力 。”
筆者經檢索其他地區法院案例發現，各地法院均認為，在商品房擔保貸款合同因商品房買賣合同解除而解除的情況下，商品房擔保貸款合同被解除之后業主尚未歸還給銀行的貸款本息，僅開發商負有返還義務，業主不再負有返還義務 。比如，在浙江金華中院(2019)浙07民終6823號案（裁判日期：2020.03.23）；山東威海中院(2020)魯10民終490號案（裁判日期：2020.05.15）；廣東深圳中院(2021)粵03民終13226、13228號案（裁判日期：2021.06.07）；河北承德中院(2021)冀08民終3630號案（裁判日期：2021.12.14）；云南普洱中院(2022)云08民終116號案（裁判日期：2022.03.13）；山東煙臺中院(2022)魯06民終1323號案（裁判日期：2022.03.17）；廣西防城港中院(2022)桂06民終554號案（裁判日期：2022.06.27） 。
據此，爛尾樓業主可以訴請法院確認，就商品房擔保貸款合同解除后的貸款本息，業主不再負有返還義務 。
最后需要補充說明的是，筆者認為，認定業主不負有返還義務的核心原因，并非因為強調單個合同的相對性會造成三方權利義務失衡 。相反，在強調合同相對性的情況下，就業主應返還銀行的貸款，業主有權在商品房買賣合同項下要求開發商予以返還，此時各方權利義務并未失衡 。只是，在開發商無力向業主返還貸款的情況下，該等交易風險將由業主承擔 。但這本就是各方合意的結果，我們不能在各方達成相關合意后又說業主不應該承擔這樣的風險，因為這么說有違意思自治原則 。那我們為什么要認定業主不負有返還義務呢？筆者認為，其核心原因或許在于，在商品房買賣合同領域需要對業主的生存權進行特別保護，即開發商資金鏈斷裂的風險應由銀行承擔，而非由業主承擔 。這可能也是最高法院及各地方法院作出相關判決的內在原因 。
叁
訴請開發商返還業主已支付的首期購房款、返還在商品房擔保貸款合同被解除前向銀行償還的貸款本息，并訴請開發商支付違約金或賠償資金占用損失
根據《商品房買賣合同解釋》第21條第2款，題設情形下，商品房擔保貸款合同及商品房買賣合同均被解除的法律效果是，開發商應將收受的購房貸款本息返還擔保權人即銀行，應將收受的購房款本息返還買受人即業主 。對此，司法實踐的相關認定規則更為細致：

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