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房子爛尾最好的解決辦法 爛尾房怎么合法停貸( 八 )

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對于該問題，二審法院湖北高院在引用《彩石案答復》的基礎上認為，執行分配方案中的購房款優先權應比照《執行異議和復議規定》第29之規定來處理 。本案中，案涉13戶的購房人屬于特殊消費群體（注：案涉業主系低收入家庭且無房或現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準），且其購房款均有生效法律文書確認 。案涉13戶購房款與一般債權相比，應當優先受償 。
（二）某破產債權確認糾紛中，桂林中院、貴州高院、最高法院確認，即使業主不符合“在法院查封前簽訂合法有效的商品房買賣合同”以及“已支付價款超過合同約定總價款的50%”的條件，其購房款返還請求權也具有優先性
在（2021）最高法民申1389號（裁判日期：2021.03.25）案中[9]，周鵬與金穗公司于2014年1月簽訂《內部認購申請書》，以約20萬元認購房產 。合同簽訂后，周鵬向金穗公司交納購房款約6萬元（總房款的30%） 。2018年7月，桂林中院裁定受理了金穗公司的破產清算申請 。周鵬向管理人申報債權為購房款本金約6萬元以及其他損失 。經管理人審核認定，案涉《內部認購申請書》因簽訂合同時金穗公司未取得商品房預售許可證而無效，另確認周鵬已交付的購房款本金約6萬元為優先債權，其他損失為普通債權 。另外，長城資產廣西分公司向管理人申報債權本金約2400萬元 。經管理人審核確認，長城資產廣西分公司在抵押物金穗公司某土地使用權的變賣款范圍內為優先債權 。
長城資產廣西分公司就周鵬的債權性質向管理人提出異議，認為周鵬的購房款本金不應在案涉土地處置所得款項中享有優先權 。經管理人復審，維持了此前的審核意見 。隨后，長城資產廣西分公司向桂林中院提起訴訟，請求確認周鵬對金穗公司享有的購房債權本金約6萬元為普通債權,即不屬于優先債權 。
在一審、二審及再審中，長城資產廣西分公司所提出的理由可概括為：（1）本案情形不符合《執行異議復議規定》第29條規定的情形：第一，案涉購房合同無效，且《內部認購申請書》并非買賣合同 。第二，周鵬未證明其名下無其他用于居住的房屋 。第三，周鵬已支付價款并未超過合同約定總價款的50% 。（2）消費性購房款優先權只應適用于建筑物部分，而案涉抵押土地上并沒有建設房屋，周鵬的購房款并未融入抵押物，針對抵押物的變賣價款，周鵬的購房款請求權不應優先于長城資產廣西分公司的抵押權 。
一審桂林中院、二審貴州高院及再審最高法院均未支持長城資產廣西分公司的請求 。其中，桂林中院認為，《執行異議復議規定》第29條應適用于執行程序，而不適用于破產程序 。廣西高院認為，長城資產廣西分公司關于享有購房優先權的購房者應僅限于符合《執行異議復議規定》第29條規定的消費者，是對該規定的誤讀 。此外，三級法院均認為：（1）案涉合同無效的過錯在金惠公司而不在周鵬，周鵬不應承擔不利的后果 。（2）周鵬購買的是居住用房，且長城資產廣西分公司也未提供證據證明周鵬購買房屋是為了投資目的或者所購商品房并非唯一住房 。（3）即便周鵬支付購房款占已付購房款50%以下，為特別保護弱勢購房戶的生存權亦有必要賦予優先權 。（4）周鵬作為購房消費者享有的購房款返還請求權優先于長城資產廣西分公司享有的抵押權予以受償 。
綜上，如業主能夠爭取獲得優先權，其大概率將會獲得受償 。
陸
退一步，在業主沒有爭取獲得優先權、沒有獲得金錢受償，但業主首封標的房產的情況下，業主可考慮在執行程序中申請以物抵債的方式獲得房屋所有權
（一）開發商因建設行為取得標的房屋所有權，且備案登記不產生物權變動效力，開發商仍享有標的房屋的所有權，業主有權保全該標的房屋
雖然題設情形下，業主購買的標的房屋還沒有辦理不動產初始登記，但開發商因其合法建造行為已經取得標的房屋所有權 。（《民法典》第231條）此外，商品房預售合同的備案登記并非《民法典》物權編規定的不動產物權變動的變更登記，辦理備案登記并不能產生物權變動的法律效果，開發商仍然享有標的房屋的所有權 。因此，在以開發商為被告的案件中，業主有權申請保全標的房屋 。另外，如果業主能夠首封標的房屋，其將有權在執行程序中處置標的房屋 。
（二）根據最高法院相關規定，法院在執行程序中可以處置未完成初始登記的標的房屋
根據《最高人民法院關于轉發住房和城鄉建設部〈關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函〉的通知》第2條，法院在執行程序中可以“現狀處置”不具備初始登記條件的房屋 。所謂“現狀處置”，也即法院“處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責 ?！绷硗?，筆者經檢索法院的拍賣記錄發現，實踐中確實存在法院拍賣未辦理初始登記房屋的情況（見如下網頁截圖[10]） 。

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