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房子爛尾最好的解決辦法 爛尾房怎么合法停貸( 二 )

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在介紹具體方案之前需要說明的是，本文討論的前提是，因開發商未能依約建成房屋，業主已經有權解除商品房買賣合同 。如案涉情形尚不符合該條件，業主不妨稍微等等 。
壹
訴請解除商品房買賣合同，并以合同目的不能實現為由訴請解除商品房擔保貸款合同
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》（下稱“《商品房買賣合同解釋》”）第20條規定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持 ?！?br /> 該條系在《民法典》合同編通則部分規定的一般法定解除權，即在因不可抗力產生的解除權及因違約方的違約行為產生的解除權之外，在商品房買賣合同領域規定的特別法定解除權 。從該條文義來看，爛尾樓業主行使該條規定的解除權須符合兩個條件：第一，商品房買賣合同被解除；第二，商品房擔保貸款合同的合同目的無法實現 。（并不以銀行或業主的違約行為為條件）
這里我們核心要分析的是，商品房擔保貸款合同的合同目的是什么，商品房買賣合同被解除是否會導致商品房擔保貸款合同的合同目的無法實現 。更進一步，此處要分析的是，購買商品房是否是商品房擔保貸款合同的合同目的 。
（一）最高法院及各地法院普遍認為，購買商品房是商品房擔保貸款合同的合同目的
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（下稱“《最高法院關于商品房買賣合同解釋的理解與適用》”）認為，購買商品房屬于商品房擔保貸款合同的合同目的 。[1]司法實踐中，最高法院及各地法院的觀點也非常一致：
要么認為購買商品房屬于商品房擔保貸款合同的合同目的，當商品房買賣合同被解除后，業主購買商品房的合同目的將無法實現，業主有權解除商品房擔保貸款合同 。類似的案例如，最高法院(2017)最高法民終683號案（裁判日期：2017.11.28） 。
要么對商品房擔保貸款合同的合同目的不予論述，直接以商品房買賣合同已被解除為由，認為業主有權解除商品房擔保貸款合同 。從法院認為符合《商品房買賣合同司法解釋》第20條構成要件的結論來看，似乎法院認為購買商品房屬于商品房擔保合同的合同目的 。類似的案例如，浙江金華中院(2019)浙07民終695號案（裁判日期：2019.05.15）；山東威海中院(2020)魯10民終490號案（裁判日期：2020.05.15）；河南鄭州中院(2020)豫01民終14073號案（裁判日期：2020.12.10）；廣東深圳中院(2021)粵03民終13226、13228號案（裁判日期：2021.06.07）；河北承德中院(2021)冀08民終3630號案（裁判日期：2021.12.14）；山東煙臺中院(2022)魯06民終1323號案（裁判日期：2022.03.17）；廣西防城港中院(2022)桂06民終554號案（裁判日期：2022.06.27） 。
（二）延伸：從理論上看，商品房擔保貸款合同與商品房買賣合同構成合同聯立，該筆交易整體的交易目的系使業主能夠購買商品房，該交易目的也應屬商品房擔保貸款合同的合同目的
所謂合同目的，是指當事人簽訂合同所欲追求的核心利益 。與之相區分的是，一方當事人單方的目的 。當事人單方的目的，只有在（1）被對方當事人認可、成為合同內容，（2）屬于當事人所欲追求的核心利益，才能成為合同目的 。如果當事人單方的目的并非合同內容，或者該單方的目的雖是合同內容但并非當事人所欲追求的核心利益，其均不能稱之為合同目的 。當然，合同并不等于合同書 。當事人的合意雖然沒有寫在合同書上，但如果有證據可以證明，也應屬于合同內容 。
就題設案型，商品房擔保貸款合同的合同書通常會約定，業主借款的目的是購買商品房 。退一步講，即使合同書對此沒有明確約定，我們也可以根據客觀情況解讀出銀行與業主的該等合意 。購買商品房屬于商品房擔保貸款合同的內容應無很大爭議 。
有爭議的是，該合同內容是否是當事人所欲追求的核心利益 。一般而言，某內容是否是當事人所欲追求的核心利益，應從合同約定的權利義務上來判斷 。如果其屬于當事人的主要權利義務，比如銀行向業主放貸，業主向銀行按時還貸、依約辦理房屋抵押登記等，則應認為該內容是當事人所欲追求的核心利益，屬于合同目的；相反，如相關內容并非當事人的主要權利義務，且無特別約定，則其不屬于合同目的 。就題述案型，購買商品房并非當事人的主要權利義務，并且，商品房擔保貸款合同一般也不會特別約定購買商品房屬于合同目的 。按此推論，購買商品房應不屬于商品房擔保貸款合同的合同目的 。

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