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提前還貸還是按期還貸劃算 提前還款是越早越劃算嗎

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理財渠道狹窄，理財收益率低于房貸利率，市民提前還貸意愿上升不是任何時候提前還貸都劃算文、表/廣州日報全媒體采訪人員王楚涵近期，交通銀行的一則“提前還貸需支付補償金”的消息，令“提前還貸”話題再度受到關注 ?！疤崆斑€了30萬元房貸，省了50萬元的利息 。
【提前還貸還是按期還貸劃算 提前還款是越早越劃算嗎】理財渠道狹窄，理財收益率低于房貸利率，市民提前還貸意愿上升
不是任何時候提前還貸都劃算

提前還貸還是按期還貸劃算 提前還款是越早越劃算嗎

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文、表/廣州日報全媒體采訪人員 王楚涵
近期，交通銀行的一則“提前還貸需支付補償金”的消息，令“提前還貸”話題再度受到關注 ?！疤崆斑€了30萬元房貸，省了50萬元的利息 ?！薄疤崆斑€貸之后月供降了3000多元，壓力小了些 。”采訪人員關注到，近期不少市民在網絡平臺上分享了自己提前還房貸的經歷 。那么，提前還貸是否一定劃算？選取哪種還貸方式更好？還貸過程中，又有哪些風險需要規避呢？
現象：居民提前償還房貸意愿提升
市民簡女士表示，購房貸款100多萬元，房貸利率5.19%，3年期間共計還貸25萬元，查詢明細后才發現，其中本金約5萬元，利息高達20多萬元，于是在手頭有余錢的情況下，選擇縮短年限的還款方式，提前還了30萬元貸款，算下來節省了50多萬元的利息 。
人民銀行數據顯示，今年4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；今年2月，分部門看，住戶貸款減少3369億元，其中，中長期貸款減少459億元 ?！笆诸^有余錢，找不到好的投資渠道”“想減輕還貸壓力”“目前理財收益率不及房貸利率”等，成為市民選擇提前還房貸的主要原因 。
“居民提前償還房貸意愿提升是因為低風險資產收益率降低，而按揭利率剛性偏高 ?！狈秸C券固收分析師張偉指出，今年以來，作為存款替代產品的貨基收益率和理財收益率也逐步下行 。
從當前房貸利率和銀行理財收益率的情況對比來看，貝殼研究院統計數據顯示，7月30城房貸主流利率下調，至此已有74城（6月58城）房貸利率低至首套4.25%，二套5.05%的最低利率標準 。與此同時，普益標準的最新數據顯示，8月1日至8月7日，新發銀行理財產品中，固收類其封閉式凈值型產品的平均業績基準為4.02%，環比下跌0.04個百分點 。銀行理財子公司新發開放式產品的平均業績比較基準為4.15%，環比上漲0.26個百分點，新發封閉式產品的平均業績比較基準為4.34%，環比下跌0.07個百分點 。
分析：在貸款早期提前還貸才節省利息
提前還貸一定劃算嗎？“一般而言，不管是等額本金還是等額本息，提前還貸都只有在貸款的早期才有節省利息的意義，而當等額本息已還期數超過貸款周期的1/2、等額本金已還期數超過貸款周期的1/3，這個時候剩余要付的利息都已經所剩不多，提前還貸意義不大 。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉分析道 。
事實上，提前還貸除了考慮還貸時間，還要考慮利率水平等因素 。肖文曉表示，如果有的市民購房時貸款利率上浮標準顯著高于現時的商業貸款利率，就可以優先考慮提前還貸 。與之對應的是，公積金貸款執行的是市面上最為優惠的購房利率，這種廉價而又長期的借貸資金是市民不容易獲取的，一般也不建議提前還貸 。
在提前部分還貸過程中，市民有兩種還貸方式可以選擇：月供不變、減少期數和月供減少、期數不變 。哪種還貸方式更為劃算呢？采訪人員計算發現，相較而言，月供不變、減少期數的方式節省的利息 。具體來看，假設居民在2018年10月購房，需還100萬元商業貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7%，若在今年8月份提前還貸50萬元 。采用月供不變、減少期數的方式，節省利息76萬元，而采用月供減少、期數不變，節省利息46萬元 ?！叭绻忻衩吭逻€貸壓力較大的話，可以考慮月供減少、期數不變的方式來減輕每月壓力 ?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進補充 。
提醒：用消費貸、信用貸等還房貸不合規
部分銀行近期紛紛下調消費貸產品利率，年化利率甚至跌破4% 。較低的年化利率也“滋生”了一些違規亂象，因流動資金貸款違規流入房地產領域等，大連銀保監局對浦發銀行連開9張罰單，6張處罰對象為浦發銀行大連分行，合計罰款290萬元，3位相關責任人同時被罰 。
肖文曉提醒，用消費貸、信用貸等其他資金來提前還房貸，最大的風險是這種做法并不符合銀行的資金用途規范，一旦被查處，就有可能因為銀行要收回資金在短期內給借貸人帶來巨大的償債壓力，并記錄成為借貸人的信用污點 。此外，盡管在某些時期消費貸和信用貸的利率可能會比較優惠，但是其貸款年限一般只有幾年，與房貸最長可達30年的還款期限是不能比擬的，平攤到每個月的月供高低也截然不同，并不適合非高收入人群 。

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