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金茂地產怎么樣(中國金茂地產怎么樣)

金茂中國地產


業績增長平穩，回款效率高，投資積極，債務結構穩健 。
◎作者 / 沈曉玲、汪維文
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核心觀點
【業績穩健增長，銷售回款率高達94.5%】上半年中國金茂實現全口徑銷售額1301.5億元，同比增長26.5%，完成全年銷售目標的52%，排名居于第15位，與2020年持平 。上半年共實現銷售回款1229億元，回款率高達94.5%，處于行業前列 。根據業績發布會數據，下半年企業計劃推貨2300億，僅需52%的去化率即可完成業績目標，壓力不大 。
【投資力度2倍于百強平均，拿地銷售比0.58】上半年中國金茂新增土儲計容總建面654萬平方米，項目總土地款755億元，權益土地款347億元 。另外企業還成功完成了對中國宏泰的收購，新增一級開發及產業市鎮項目面積5797萬平方米 。整體來看，上半年金茂投資態度積極，拿地銷售比0.58，但是在拿地銷售比0.40的監管要求下，企業可以適度權益比例的提升 。
【新增落地3個項目，鎖定面積超2020年全年】上半年中國金茂成功落地貴陽金茂水晶智慧新城、長沙雅塘城市運營項目、贛江中醫藥生態科技小鎮3個項目，新增鎖定面積超過1400萬平方米，超過了2020年全年的1080萬平方米 。截止至2021年7月金茂已累計落地30個城市運營項目，計劃到2022年實現對于整體投資60%的土地儲備貢獻 。
【總土儲充裕，二級土地可滿足3-4年開發所需】截止2021年7月底，中國金茂共布局全國53個城市，總土儲建面達8552萬平方米 。其中一級土地開發儲備建面2176萬平方米，二級土地開發儲備建面6377萬平方米，相較2020年底略有提升，按照企業2021年的銷售規模和增長速度推算，二級土儲可滿足大約3-4年的需求，土地儲備充裕 。
【營收大幅增加，毛利率20.3%】2021年上半年中國金茂實現營業收入284.6億元，同比增長135.2%，根據企業業績會數據，全年金茂預期可以實現整體營收900億以上 。上半年中國金茂實現凈利潤58.1億元，凈利率20.4% 。主要是由于上半年金茂實現公允價值收益11.3億元，并通過購買聯營公司收益16.6億元 。
【三項指標維持綠檔，融資利率降至4.01%】截止至2021年中，中國金茂整體現金短債比1.55，長短債比為2.20，目前公司商票規模在26億左右，即使將商票作為負債計入，公司“三條紅線”指標仍然全部保持綠檔 。企業整體融資成本下降至4.01%，處于行業領先水平 。凈負債率維持在47.1%，剔除預收賬款資產負債率略有升高至67.9%，全部滿足三道紅線綠線要求 。
01
銷售
業績穩健增長銷售回款率高達94.5%
上半年業績目標完成過半，銷售回款率升至94.5% 。根據企業公告數據，2021年上半年中國金茂實現全口徑銷售額1301.5億元，同比增長26.5%，稍落后于TOP20房企平均的29.4% 。上半年累計完成全年銷售目標的52%，排名位居行業第15位，與2020年持平 。公司緊抓回款，上半年共實現銷售回款1229億元，回款率高達94.5%，處于行業前列 。根據業績發布會數據，下半年企業計劃推貨2300億，僅需52%的去化率即可完成業績目標，壓力不大 。
半數銷售額來自華東地區，城市運營貢獻24%業績 。根據企業披露的銷售明細，上半年金茂50%銷售額來源于華東地區，與2020年一致，其中南京、蘇州、上海等城市銷售額接近百億 。從企業公布的銷售計劃指引來看，環渤海、華南等區域剩余可售貨值都比較可觀，因此可以預計，華東區域仍將居于全年業績貢獻首位，但相比上半年而言區域分布會更加均衡 。另外值得的是，金茂城市運營持續兌現，上半年24%的簽約業績來自城市運營，相較于2020年的21%再度提升3個百分點 。
02
投資
投資力度2倍于百強平均拿地銷售比0.58
拿地銷售比0.58，遠高于百強房企平均0.29 。根據企業業績會披露，2021年上半年中國金茂新增土儲計容總建面654萬平方米，項目總土地款755億元，權益土地款347億元 。二級土地平均拿地成本11544元/平方米，拿地樓板價首次突破萬元，主要是企業上半年在北京、蘇州、上海、廣州這類核心城市納儲較多，按拿地總價計算，一二線城市占比達到84% 。
另外企業還成功完成了對于上市公司中國宏泰29.9%股份以及1.23億美元可轉債的收購，新增一級開發及產業市鎮項目面積5797萬平方米 。整體來看，上半年金茂投資態度積極，拿地銷售比0.58，領先于百強房企平均水平的0.29，但是在拿地銷售比0.40的監管要求下，由于上半年納儲較多，剩余可投資額度比較有限，企業可以適度權益比例的提升 。
03 城市運營

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