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一稿搞定三方，商業文案新語。( 二 )

小知識


■合理配置商業資源 ， 提升經營持久動力
對于新興的社區商業來說 ， 重心應該是在商業市場的培育上 。 在為業主創造一個高品質的生活購物環境的同時 ， 合理配置商業資源 ， 科學業態規劃 ， 以滿足多元化的消費需求；同時嚴格業態控制 ， 以保護經營者對消費量的持續擁有 ， 提升盈利能力 。
■臨街商業規劃業態分布
功能
主要業種
家居裝飾服務
裝飾、裝潢、家具、建材類……
生活配套服務
銀行、郵局、中型超市……
休閑生活服務
咖啡屋、餐飲、茶室、保健、足浴……
創意功能SOHO
特色辦公、藝術創意、名品展示、個性空間……

一稿搞定三方，商業文案新語。

文章插圖
精品時尚購物
美容美發、精品服飾、干洗、小型書店、西點面包、藥房、音像……
■鋪位分割圖
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PART5 社區商業趨勢
“鋪張” ， 并不浪費 。
——大商鋪投資忠告
■忠告1
投資屬長線 ， 回報需耐心
按照社區商業發展規律 ， 發展成熟期需要3～5年時間 。 以目前成都市場水平 ， 社區商鋪的年投資回報約在8%～11%之間 ， 10年左右能夠收回成本 。
■忠告2
關注環外大型居住區
這從世界頭號商業巨頭沃爾瑪進駐成都便可得知 ， 選擇的并非大型商場、超市、百貨等商業扎堆的中心區域 ， 而是在新興住宅大量興起的環外區域 ， 其社區商業具備極大的實用價值和升值空間 。
■忠告3
商鋪面積、業態雷同者勿碰
根據社區商業成功經驗 ， 商鋪的面積大小往往決定了業態的不同 ， 這也就決定了區域商業的差異化經營 ， 從而確保了“有錢大家賺 ， 顧客個個滿”的商家、顧客、競爭商家三贏局面 。 發展下去 ， 社區商業入住率就會直線上升 ， 最終造成整個社區商業的大幅增值 。
■忠告4：遠離“比例失調”者
通常情況下 ， 社區商業配套建筑面積占整個社區的比例不應該超過10% ， 通常情況下在5%左右較為合理 。 反之 ， 商業體量大大超過了區域內的消費能力和消費數量 ， 導致競爭激烈 ， 投資者、經營者利潤減少 ， 影響整個社區商業的良性發展 。
■忠告5：大商鋪要與當街人流“親密接觸”
臨街社區商鋪最好緊鄰交通主干道 ， 并要求道路能夠滿足足夠消費人群的滯留 。 社區商業寬度一般在10米左右 ， 從而保證商業街的聚合力；服務半徑以200―800米為宜 ， 保證居民走出家門5分鐘內就能享受到便利的商業服務 。

一稿搞定三方，商業文案新語。

文章插圖
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PART6 成熟范例
榜樣力量
為您的鋪子 ， 找到可以參照的坐標 。
根據成都典型社區商業調查分析：目前成都市東、西、南、北四個區域不同檔次的社區 ， 都已經形成了明顯的社區商圈 ， 這些社區商業在業態分布、租金水平、經營特點上各有特色 。
■ 城西——金沙園社區商業
金沙園社區2002年由宏信房產開發 ， 目前居民總體入駐率高、人氣足夠、商氣足夠 。
1、初期狀況：空置率較高 ， 商鋪出租率僅62％（2005年） ， 主要原因有兩點：一是投資者覺得周邊小區入住率低擔心目標客群不足；二是沒有預估到金沙區域的進一步發展 。
2、現有狀況：商鋪出租率100% ， 已經形成“一鋪難求”的有價無市行情 。
3、業態：餐館、食品、茶樓等業態店鋪數量較多；建材、裝修店鋪數量較多 ， 主要是因為該小區為新興社區 ， 居民陸續入駐 ， 對該類服務的需求較大 。
■ 城南——玉林社區商業
玉林老區的玉林北路、東路、中路 ， 和玉林新區的玉林西路 ， 業態、檔次呈現出鮮明的對比 。
1、成都人眼中“最宜做生意的地方”：該社區是成都最成熟的居住區之一 ， 人口密度大 ， 商業氣氛較濃 ， 以餐飲、服裝、精品店、便利店為主 。
2、租金回報：玉林老區商鋪一般為35～80元/㎡·月 ， 玉林新區商鋪租金達150元/㎡·月；
3、業態分布：服裝類仍然比例最大；其次是餐飲 ， 呈現出一定的聚集效應 ， 其輻射作用吸引了整個成都市的消費人群；房屋中介店鋪較多 ， 二手房交易活躍；休閑娛樂比例也較大；

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