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分享18個豪宅營銷的法則 豪宅營銷的法則有哪些？

文案策劃問答豪宅營銷

今年以來 ， 全國的豪宅市場非常熱鬧 ， 豪宅項目一個接著一個推出市場 ， 而且賣得都非常不錯 ， 很多業內人士斷言 ， 豪宅時代即將到來 。 就連萬科也開始發力豪宅產品線 ， 可見未來豪宅市場的競爭之激烈 。 那么豪宅相對于普通住宅項目 ， 在營銷手法上有哪些差異？根據我自己的一些操盤心得以及行業案例研究 ， 總結了18個法則 ， 在這里分享給大家 。
一、項目賣點聚焦 ， 構建競爭壁壘
這個很好理解 ， 也就是給產品一個買點或恰當的定位 ， 給客戶一個購買的理由 。 “豪宅賣點”是指豪宅相比普通住宅所具備的前所未有、別出心裁、與眾不同的特色、特點 ， 主要體現在地段、景觀、產品、服務等領域的不可復制或無可比擬性 。 它既是豪宅高昂售價的標尺 ， 也是促成客戶購買的理由 。
比如地段 ， 稀缺地段價值往往是房地產核心決定因素 ， 豪宅對于其依賴性則更為突出 ， 直接表現在高價值區位 ， 或是稀缺土地資源區域的聚集效應 。 比如景觀 ， 從豪宅主要賣點分布圖中 ， 可以發現景觀豪宅所占比例甚至高過地段豪宅 ， 所以很多項目在拿到絕版地段后 ， 都會對樓盤的環境進行重點的渲染、宣傳 。


賣任何產品前 ， 都要找到自身產品的特點 ， 把其定位為主賣點 ， 進行重點的營銷宣傳 。 這種營銷方式在豪宅的營銷當中非常的常見 ， 在這里就不再舉例做詳細的闡述說明 。
二、項目定位要精準
城市中心的絕版地段畢竟是稀缺的 ， 現在很多高端項目也會逐步往郊區去發展 。 這時候 ， 豪宅要根據區域素質的優良決定營銷的方式 ， 如下表所示：

舉個例子 ， 北京中海九號公館并不在傳統的豪宅區 ， 區域位置并不被市場認同 ， 位置劣勢凸顯 。
針對此 ， 中海北京地王樓盤九號公館對項目進行了重新定位 ， 規避了南四環“偏、遠、荒”的劣勢 ， 借“西貴”精神 ， 主推“西四環” ， 通過“西四環 ， 第一城市居所”的精準定位 ， 給予客戶一種中海九號公館位于豪宅版圖的第一印象 。
項目的重新定位大幅提升了項目整體形象及知名度；加上豐臺區域內 ， 聯排別墅、高層平層精裝大戶型產品空缺 ， 中海這時推出市場 ， 對項目占位起到關鍵作用 。 最后 ， 中海九號公館的成交均價比周邊區域項目均價高出2500元/平方米 。
三、大眾媒體樹品牌 ， 小眾媒體促銷量
在推廣層面 ， 大眾媒體在實際成交中比例很低 ， 但在擴大知名度、造聲勢、樹形象和立品牌方面功不可沒 。
小眾媒體則具有低成本、針對強、見效快的優勢 ， 在大眾媒體炮火的掩護下 ， 幫助項目實實在在地迅速去化 ， 故該訴求重點是在于明明白白的“賣點” ， 屬“暗線”通路 。
一般而言 ， 正式銷售前 ， 以建立項目品牌為主 ， 主要以軟文炒作 ， 電視和展會為主 ， 戶外廣告牌相結合 。 進入銷售階段 ， 則是以銷售目標為導向 ， 實行針對性的活動營銷 ， 結合直郵和網絡 。

比如星河灣很喜歡用新聞軟文進行推廣 ， 因為新聞性軟文有利于市場引導 。 新聞性廣告具有權威性和可信度兩大特點 ， 它可以輕易突破人們對廣告本能的心理防線 ， 正好適合用來“溫柔”地撕開市場 ， 在不動聲色中占領消費者心智高地 。

四、項目樓體是最好的投放渠道之一
渠道抓不準 ， 是很多高端項目容易犯的毛病 。 目前高端項目效果明顯且較通用的營銷渠道 ， 包括路牌廣告、項目樓體等戶外 ， 可以說戶外是最常用 ， 最常見的投放渠道之一 ， 性價比相對較高 。

比如萬科大都會項目樓體廣告在在亮燈之前 ， 項目日均來電2通 ， 來訪1組 ， 樓體亮燈之后 ， 項目日均來電3通 ， 來訪4組 。 在來電來訪的總量中 ， 分別有40%和30%明確表示 ， 獲知項目的渠道為直接看到樓體 ， 或者路過時看到 。

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