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公積金如何按揭貸款買房 公積金如何按揭貸款( 四 )

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6怎樣用住房公積金貸款買房？詳細流程給你支招;住房公積金個人購房1~5年期年預期年化利率為3.6%，比購房商業貸款低1.17% 。6~30年期年預期年化利率為4.05%，比購房商業貸款低0.99% 。近來，關于購房的政策和新聞將買房人的注意力都集中在“第二套房”、“貸款利息”、“還款方式”等等說法上 。可是，對于關系密切的住房公積金，很多人卻不會應用到位 。
在職市民繳納的個人住房公積金，是一項強制繳存、統一存儲、專項使用的長期住房儲金，由員工和其所在單位繳存兩部分構成，屬于個人所有 。那么這筆錢到底該怎么用？如何巧用它？下面就介紹幾種巧妙運用的 ***。
策略一：額度可靈活使用
按規定，如果夫婦雙方都繳公積金，只能用其中的一個，不能雙方同時使用 。王女士和他的先生都是公司的白領，準備結婚買房時設計出一個絕妙的點子：在和丈夫領結婚證前，兩人先以各自的名義購買了4樓與5樓上下相鄰的一室一廳的房子，這樣算來可節省一大筆錢 。
因為兩個人如果共買一套房子，只能用夫婦一個人的公積金額度10萬元，而兩個人分開買房子就可以各自申請10萬元的公積金，可以多獲得公積金貸款10萬元 。當兩套房子全部裝修好以后，他們把其中的一套以每月1600元的價格租了出去，這樣又可以做到“以租養貸”，減輕了還款的壓力 。王女士還打算將來在孩子出生后，把現在的4樓和5樓兩套居室打通，裝上樓梯，成為一套復式公寓 。王女士將公積金貸款的使用真是算計到家 。
策略二：組合貸款省萬元
如果你申請下來的公積金貸款額度不夠支付房價款，可以同時辦理個人住房商業貸款，這種二者相結合的貸款被稱之為組合貸款 。
于女士以40萬元購買了某高層單元，在委托按揭公司辦按揭貸款時，要求幫她爭取到32萬元的公積金貸款 。辦理公積金貸款的條件較嚴格，有時未必能完全按買家的要求進行辦理 。32萬元公積金貸款是該套物業成交價的八成，辦這個額度的公積金貸款顯然是不可能的，一來公積金貸款規定不能超過成交價的七成，二來公積金貸款的更高限額為25萬元 。但億達按揭公司人員發現，因為于女士是保險公司的精算師，月收入過萬元，是銀行的“優質客戶”，所以她申請占成交價八成的總貸款額，銀行是可以批準的 。于是，在億達按揭公司的幫助下，于女士與銀行等進行了協商，最終辦理了33萬元的“組合貸款”，即由25萬元公積金貸款和8萬元的商業性貸款組合而成 。
盡管同樣是貸款，但商業貸款與公積金貸款的預期年化利率就相差了一大截 。商業貸款的預期年化利率是4.77%，而公積金貸款的預期年化利率是3.6%，這一筆公積金貸款一下就幫王女士省下了好幾萬元 。
策略三：巧用公積金購車
汽車消費熱潮正不斷升溫，有的市民購房時資金充裕，沒有申請住房貸款，可不久后需要購車時資金不足，只好申請購車貸款 。其實，更好的做法是在購房時申請住房貸款，留出資金購車，這樣其實就是巧用住房貸款購車 。
如果同樣是10萬元5年期的貸款，住房公積金貸款的月預期年化利率是3‰，每月還款額是1823.66元，而汽車貸款的月預期年化利率是5.025‰，每月還款額要2169.2元 。有些汽車銷售商10%的預期年化利率優惠，即使這樣每月還款額也要達到1952.28元 。5年下來，兩者相差7717.72元 。
此外，住房貸款期限更長，可以降低每月還款的金額 。汽車貸款的期限一般在5年以下，同樣借款10萬元，5年期汽車貸款每月還款要2169.2元，而20年期的公積金貸款每月還款只要608.62元 。這樣就大大減輕了還款的壓力 。
因此，購房者即使買房時資金充裕，也應該事先考慮其他的大宗消費需求，比如購車、裝修、子女教育等，而申請一定比例的購房貸款，比較合算的是申請純公積金貸款 。
策略四：公積金存款無利息稅
很多人看到自己公積金賬戶里的錢越來越多，常常會覺得不劃算：除了買房或一些特定情況下才能使用，要“***”只有等退休，這么大筆錢不能用實在可惜 。很少有人知道：錢存在公積金賬戶里是不收取利息稅的，在國家規定的預期年化利率下，錢存在公積金賬戶里，絕對比存銀行活期、零存整取1年期、整存整取1年期要合算 。
職工當年存儲的住房公積金比照居民儲蓄活期存款預期年化利率即0.72%計息，上一年結轉的住房公積金存儲本息比照三個月整存整取的預期年化利率即1.71%計息 。而商業銀行存款整存整取一年的利息是1.98%，除去20%的利息稅為1.58%，比公積金的預期年化利率要低0.13% 。

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