后疫情時代，房價將往哪里走？

2026-05-09 疫情房價

主要從六個方面進行分析：
1、緩解疫情沖擊全球央行爭相放水
2、貨幣洪水推升資產價格
3、中國房地產價格泡沫高企
4、驅動房價趨勢性上漲的人口因素已經發生逆轉
5、收入增幅下降和負債比率上升制約居民負債購房的空間
6、房地產稅和租賃政策變化將導致投資性需求減少
（一）
緩解疫情沖擊央行爭相放水
自疫情發生以來，各國央行采取的措施基本上都是“放水”，早在今年1月份，中國央行就率先降準0.5個百分點，釋放8000億流動性， 1月份合計釋放了一億流動性。
2月底3月初的時候西方國家爆發疫情，美聯儲開始大幅“放水”， 3月3日降低聯邦基金利率50BP，澳聯儲跟進降息25BP至0.5%；
3月15日，美聯儲降息100BP，直接降至零利率，英央行也同時啟動降息， 3月10日降50BP， 3.19繼續降15BP至0.1%，接近于零。
到了3月23日，在零利率基礎上，美聯儲降無可降，宣布無限量QE，也就是直接購買資產，歐央行也同步推出了7000億證券購買計劃。
4月6日，美聯儲推出臨時性美債回購質押便利，按照隔夜超額存款準備金利率+25BP，進一步釋放流動性。
此外，新西蘭聯儲、挪威央行相繼降息，歐央行、日本央行則推出不同規模的購債計劃。
（二）貨幣洪水推升資產價格
疫情導致的金融動蕩，使得整個社會的預期轉向悲觀，人們風險偏好降低資產配置轉向防御型， “安全資產”受到追捧。
【后疫情時代，房價將往哪里走？】 俗話說，盛世古董，亂世黃金，此時黃金不如現金，這里說的現金是指美元，美元指數飆升佐證了這一點。
在零利率和負利率環境下，負債成本較低，存錢不如借債；估值見底的資產，唯一的風險就是時間成本，是什么時候漲的問題。
權益、債券、房地產、黃金以及現金，哪一類資產風險較??？哪一類資產收益較高？
很顯然，風險偏好高的投資權益，目前是2008年以來權益資產最便宜的時候；風險偏好低的買房產，目前是按揭利息成本最低的時候。
（三）中國城市房地產價格泡沫高企
租金房價比顯示當地持有房產的資產收益率：國內各城市的平均租金收益率的極致區間在1.0%-3%之間，大部分城市的平均租金收益率在1.5%-2.5%之間，其中北上廣深的租金房價比總體偏低。

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海外國際性大城市的平均租金收益率的極致區間在2.0%-6%之間，大部分城市的平均租金收益率在3.5%-5%之間，在大部分國家利率降到1%以下或者零的情況下，這個租金收益率已經大大高于無風險收益率，比國內租金收益率高出一倍以上。

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房價收入比顯示當地房產價格的相對高低：目前紐約倫敦等海外18個主要城市的房價收入比中位數大約在10-13倍，紐約、東京雖然房價不便宜，但由于當地收入水平高，房價的相對水平并不高。

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目前除了長春、哈爾濱、呼和浩特等少數經濟不發達省份以外，只有長沙、昆明和太原的房價收入比尚未超過20倍，其他一、二線城市的房價收入比都在20以上，其中上海、北京、和天津超過80倍、杭州、廣州和廈門超過50倍。

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中國主要城市房地產風險指數：從租金收入比、年化租售比和房價收入比來看，目前，北京、上海、廈門、深圳風險指數較高，西安、南昌、長沙、重慶、成都風險指數較低，也就說這幾個城市房價下行的風險較小，未來房價上升的概率較高。

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（四）驅動房地產市場持續上漲的因素
從居住屬性來看：人口因素方面， 60后、70后及80初婚育人口的增長產生了剛需和改善型需求；
城鎮化因素方面，農村遷移到城鎮人口增加，從2000年到2017年中國城鎮化率從36.22 % 提高到58.5%；
收入因素方面，從2000年到2017年，城鎮居民可支配收入年增長5.5倍，年復合增長率超過11% 。但從2015年開始，年復合增長率已經有比較明顯的下滑。
從投資屬性來看，低于標準利率的銀行按揭貸款——公積金貸款，但公積金貸款的額度太低，對一線城市房價來說，簡直是杯水車薪。

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