在供給端， 土地供給卻由地方政府壟斷， 對住宅用地審批的嚴格限制不斷推升土地成本 。
總體來說， 隨著人口紅利的消失， 以及城市化進程的放緩， 人口高速增長支撐住房銷售同步的增長的歷史已經結束 。 城市人口增速下降及人口老齡化也使得購房需求的長期動力日益衰減 。
（五）人口因素已經發生逆轉
由于90后生育人口基數的減少， 人口出生率相應有所下降， 考慮到二孩政策的執行， 未來10年， 每年平均出生人口也只有960萬左右 。
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城鎮住房的剛需人口進入逐年減少的下行周期 。 靠人口增長規模所支撐的房地需求高速增長時代已經結束 。
從收入曲線和生活需求來看， 25-49歲是購房的主力人群， 其中20-39歲主要為結婚置業， 35-49歲主要為改善居住條件而置業， 這兩類人口的絕對數量在2015年之后逐漸下降， 意味著我國有購房需求的絕對人口數量開始步入下滑周期 。
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人口老齡化是中國經濟面臨的長期挑戰 。 人口老齡化帶來三個問題：一是社保繳費負擔重， 占到工資總額20%；二是醫保支出和退休人口同比例增長；三是勞動力成本趨勢性上升 。
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城鎮化驅動的人口流入數量將不斷減少 。 從城鎮化的進程來看， 2019年， 我國城鎮化率已經達到60.6%， 隨著農村人口結構不斷老齡化， 城市戶籍制度限制以及房價收入比的擴大， 未來十年， 農村流入城市的人口數量將不斷減少， 這個趨勢從最近五年的城市常住人口變動數據就已初見端倪 。
2012年以來， 城鎮人口的增速一直維持在3%以下， 2018年和2019年城市常住人口增幅分別只有2.58%和2.05% 。
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靠人口增長規模所支撐的房地需求高速增長時代已經結束：從城鎮化的進程來看， 未來十年， 城市流入人口的數量將不斷減少， 這個趨勢從最近8年的城市常住人口變動數據就已經初見端倪 。
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（六）收入增幅下降和負債比率上升制約居民負債購房的空間
城鎮居民可支配收入的增長也相應步入下行周期 。 從居民可支配收入的增長情況來看， 2007年至2019年， 城鎮居民人均可支配收入的增幅從17.23%逐漸降至7.92% 。
隨著經濟高增長時代的終結， 未來十年， 城鎮居民的可支配收入增長速度（剔除通脹因素）還會進一步下降 。
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城鎮居民的負債率在不斷上升 。 從居民負債率來看， 2010-2019， 居民負債水平不斷上升， 家庭貸款總額從11.25萬億上升至55.28萬億， 增長近5倍， 大大高于可支配收入的增幅， 造成家庭還貸負擔率從27%上升至53% 。
從結構來看， 家庭負債中55%以上是住房貸款（不包括二手房及用于支付首付的“消費貸款”） 。
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（七）刺激房地產投資性需求的寬松貨幣環境在逐漸改變
一是流動性寬松和相對較低的資金成本是推動上一輪房價上漲的主要動力 。 目前這種貨幣環境已經不再存在 。 美聯儲緊縮政策的溢出效應， 導致全球利率中樞上行， 人民幣利率也不例外 。
二是由于就業人口的減少， 穩增長壓力減小， 去杠桿成為主旋律， 這個宏觀基調也決定了人民幣利率的中性偏緊 。
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其他影響房地產供求的重要因素包括：隨著郊區集體建設用地進入租賃市場， 北京、上海等城市的住宅建設用地將大幅增加， 房產稅的出臺將很大程度上影響投資性需求 。
結論
支撐中國房地產價格長期增長的人口條件已經不復存在， 支持城鎮居民不斷改善住房條件的收入增長也步入下行周期 。
從房地產目前的價格來看， 其投資價值及未來可期待的收益率將明顯低于其他類別的資產 。 另外， 房地產稅政策的出臺和租賃制度的改變， 都將影響投資性需求 。
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