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投資公寓怎么樣 投資公寓前景如何

知識經驗


投資公寓怎么樣 投資公寓前景如何

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作者：張奧
公寓買完就變辦公樓？！
近日，深圳一女子向媒體爆料，自己花450萬買的公寓產品，簽完合同才發現產權性質是辦公！
投資公寓怎么樣 投資公寓前景如何

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【投資公寓怎么樣 投資公寓前景如何】“我購買前一直和銷售強調我只要公寓，銷售也明確告訴我是公寓 ， 后來我就交了定金 。”
據該女子回憶，開發商將每套房改造成了兩室一廳的格局，有獨立廚衛，可拎包入?。?跟普通的住宅公寓沒有區別，所以當時并沒有產生懷疑 。
但簽訂完合同后，她突然發現在合同的第三條寫著用途為“辦公”，頓感大事不妙，因為在該片區，寫字樓和公寓的價格相差不止一倍!
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據了解，該女子購買的“公寓產品”位于福田區華強廣場附近 ， 這個區域的寫字樓，每平方米均價為2萬—4萬元 ， 而她購買的性質為辦公的房產單價竟高達8.8萬元 。
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這就意味著，如果日后想賣出轉手 ， 這個8.8萬的價格大概率是要打折扣的 。
事實上，辦公樓改造公寓已經涉嫌違規，深圳對商業辦公產品改建公寓早就有明確規定 。
2017年 ， 深圳市規劃國土委便發布了《關于進一步加強商業辦公研發用房建筑設計管理工作的通知》，對商業辦公、研發用房轉公寓、偷面積、改建等行為進行嚴格限制 。
今年7月9日，深圳市規資局出臺了《關于進一步加大居住用地供應的若干措施》，該意見稿中提到：
在保障總體用地結構均衡的前提下 ， 逐步提高居住和公共設施用地規模和比例 ， 允許商業改居?。?商品房占比可達到30% ， 不止商業用地，舊改里面的商業部分也可以改成居住性質 。
但是此政策的前提是：需在項目建設前，提前變更土地性質，如沒有變更，是不能將辦公樓改造成公寓對外出售的，此舉是違規行為 。
然而這種辦公地產偽裝成“公寓產品”的違規行為，在全國都是時有發生，打開百度搜索相關案例非常多 ， 而且涉事業主維權都相當困難 。
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為什么會出現這種情況？不同公寓產品之間到底有何區別？如今的樓市局面下 ， 我們還能投資公寓產品嗎？
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其實，出現這種情況的根本原因，是大眾對不同“公寓產品”概念的混淆 ， 讓部分無良開發商，魚目混珠，借此謀取暴利 。
要想提防這種問題再次發生 ， 首先我們要搞清楚公寓的定義到底是什么？
從字面上看，公寓指：公共寓所，是集合式住宅的一種 。在歐美國家除獨棟住宅外 ， 像什么單元樓，排樓都可以稱為公寓 。
但在中國對公寓的定義則有所不同，一般是指戶型比較小的房子 ， 根據土地性質和產權情況與住宅區分，在物業管理、水電收費標準、落戶、稅費方面都和普通住宅有較大的區別 。
有些地方對公寓的定義還要考量房屋的采光情況，比如成都就在2005年對“公寓”作出明確界定 ， 冬至日功能性房間（主臥次臥、客廳等）不能滿足2小時日照的，只能叫公寓，不能叫住宅 。
目前，市面上的公寓產品根據土地性質、具體用途可以分為5種：
（一）住宅公寓（單身公寓）
住宅公寓其實就是住宅，70年產權小戶型住宅（30-60平米），深圳早期房地產市場寬松時，住宅公寓產品成為剛需首套的首選，首付3成，按揭30年 ， 目前市場只有二手房源供應 。
（二）商務公寓
商務公寓土地性質是綜合商務用地，50年產權/70年產權，早期設計商務公寓的目的是解決商務人士短期居住需求，既可居住，又可辦公 ， 是最接近于住宅的一種公寓產品 。
（三）商辦公寓
實際是商務寫字樓，在寫字樓供應體量過大時，開發商為了快速變現由寫字樓改造而成的公寓，土地性質一般是商務綜合用地，產權多是40年，層高3.6米以下，可以做成局小復式 。一般可作為辦公或者會所，可以個人名義購買 。
（四）酒店式公寓
酒店式公寓，一般作為酒店的配套或附屬產物 ， 40年產權，主力戶型主要在50平米以下，按商務酒店標準裝修 ， 一般以只租不售或產權式經營為主 。
（五）產業公寓
產業公寓一般是M0產業用地，產權比商業/辦公類公寓長一些，大部分是50年 。房屋用途則是產業研究用房，只能以企業名義購買，每年要交房產稅，所以價格相對會更低一些 。
產業辦公公寓分為二種，一種是配套宿舍，正常層高，帶陽臺，可以通燃氣；另一種產業辦公改的公寓，一般層高4米5，可以做成復式 。
需要注意的是，五種公寓中，商辦公寓和產業公寓是最容易出現違規改建的類型，因此在購買公寓產品時，一定要搞清楚該產品是不是屬于這兩類，如果是，也要仔細甄別是否存在違規改建等情況，避免出現不該出現的經濟損失 。
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最后一個問題，公寓還能買嗎？
先說結論，公寓是可以買的，但是要分具體情況來看 。
首先，之前有很多關于公寓不能買的觀點，是因為當時的住宅無論是供應或購買，都比較寬松，相比之下公寓優勢不大 。
但是近幾年隨著樓市調控日趨嚴格，住宅上車越來越難，不少人沒有房票，沒資格買房，而且一二線城市上車成本很高，不少剛剛工作的年輕人根本無力負擔 。
在這樣的背景下，公寓的優勢就顯現出來了：
不限購不限貸，而且不占用住宅貸款名額，以最小的資金量，占有優勢地段的資產 。
舉個例子 ， 二套住宅只能貸3成，但是公寓無論買多少套，都可以最高貸款五成，可以1:2使用杠桿 ， 這對于提高投資回報率來說，是非常有利的一個條件 。
另外 ， 從投資回報角度來看，公寓的投資回報主要依靠租金，能夠長期、穩定的產生現金流，屬于最近幾年概念很火的“睡后資產” 。從這個角度來說，公寓是一個比較好的資產配置品種 。
不過，也正是基于這種特點，公寓產品不是都能買 ， 而且不是所有人都適合買 。
如果從人群的角度來看，有兩類人群可以買公寓：
1、沒房票，買不了限購的商品房的家庭，也沒太多資產但是又很需要住房的家庭，有真實需求的單身貴族；
選擇的類別：小戶型loft公寓，不用考慮投資屬性，只是為了讓自己生活的舒適程度更有保障一些 。
2、用完房票，資金充裕，想要配置家庭資產的人群，最好是資產5000萬元以上的，若是沒有其他更好的投資回報渠道，買公寓做長期資產配置就是個不錯的選擇 。
但選擇時要注意，還是要買高級別城市的商務公寓 。其中 ， 最有價值的就是北京、上海和深圳，但是北京公寓也限購，而且個人不能貸款，一般人買不了，能選的就只有深圳和上海了 。
因為這幾個城市城市經濟活躍，但是住宅限購限貸力度大，住房矛盾突出，尤其是深圳，住宅十分稀缺 。
如果這個公寓產品在這兩個城市，而且本身產品素質高，配套很好 ， 尤其是那種地處地鐵口，或者是綜合體上蓋的公寓，其實是可以買的 。
但是要注意一點，就是這個公寓的價格，最好是周邊的二手住宅價格的一半，像這種公寓就值得做長線投資，抗通脹 。
其次 ， 是廣州和一些強二線城市的公寓產品，當然同樣也得看位置、產品素質以及配套 。
至于普通的二線城市到三線城市的公寓產品，盡量不要碰 。

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