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租客在出租房里身亡房東有責任嗎

生活百科吳某

現代社會，很多擁有多處房產的業主會把房子出租 。作為房東，肯定肯定不希望租客死在自己的房子里面 。但偶有見有租客因各種原因在出租屋內身亡，遇到這種情況，房主是否有責任？面對死者家屬認為既然是在出租屋內死亡，房東就必須負責的要求時，該如何處理？
01.
精選案例
2010年3月起，吳某租住秦某的房屋，租期為三年，該房內安裝有一臺直排式燃氣熱水器 。2012年4月17日晚，吳某使用熱水器洗澡，遂感覺全身無力，大小便失禁，暈倒在浴室內，幸虧家人發現及時送至醫院治療，診斷為一氧化碳中毒，共支出醫療費2萬余元 。經鑒定，吳某中毒原因為出租房安裝的直排式燃氣熱水器未安裝通風煙道，燃燒時所需的氧氣都從室內采集，又將產生的廢氣直接向空氣中排放，造成有害氣體積聚和氧氣缺乏而致 。另查明，出租房中安裝的直排式燃氣熱水器在出租給吳某使用前，其已使用7多年，而國家相關法律規定直排式燃氣熱水器的使用年限是6年 。原國家輕工局、國內貿易局于1999年頒布的《關于禁止生產、銷售浴用直排式燃氣熱水器的通知》規定，從2000年起禁止生產和銷售直排式燃氣熱水器 。秦某不能提交購買該直排式燃氣熱水器的發票、使用說明書，無法確定熱水器的生產商和銷售商 。
公民享有生命健康權 。公民、法人由于過錯侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任 。本案中吳某承租秦某所有的房屋居住，雙方形成房屋租賃合同法律關系 。秦某按租賃合同約定向吳某交付了房屋及附屬設施即燃氣熱水器 。吳某在洗澡時因一氧化碳中毒，給其造成損失 。本案的關鍵是秦某是否有過錯，其過錯與吳某的損失間是否有法律上的因果關系 。秦某作為房屋的出租人要保證租賃物不能危及承租人的安全或健康，對房屋內的設施負有維修的責任，應保證房屋設施正常、安全地使用 。秦某作為房屋的出租人對承租房屋的吳某有安全保障義務，秦某未按規定安裝熱水器，且該熱水器已超過使用年限，又已禁止使用，可以證實秦某存在過錯，秦某的上述過錯與受害人秦某的損害間有法律上的因果關系 。但是吳某作為完全民事行為能力人，應在使用熱水器洗澡時保持室內通風 。吳某自身過錯是造成此次事故的主要原因，秦某未盡安全保障義務是造成此次事故的次要原因，故秦某應承擔次要賠償責任 。
02
法 視 野

1、房屋出租人對承租人的安保義務是指房屋所有人對于其所出租的房屋及其配套設施必須確保無危及人身安全、生命健康、財產權益的潛在危害因素，對于上述因素存在的安全隱患具有相應的維修、更換保障義務 。否則，將對因此造成的損害后果承擔法律責任 。
其法律特征一般為依附于租賃主合同的附隨法律義務，隨著租賃主合同的生效而生效，可分為權利瑕疵擔保責任和物的瑕疵擔保責任兩種 。前者為擔保出租的標的物上的權利無瑕疵的責任，后者為擔保標的物質量上無瑕疵的責任 。其歸責原則仍然是誠信基礎上的過錯責任原則，即出租人明知其出租的房屋及配套設施存在危及人身安全、生命健康、財產權益的潛在危害因素，卻既不采取維修、更換措施，亦不履行告知、說明等義務，放任危害后果發生，則可以直接推定出租人具有過錯，應負相應法律責任 。
2、出租人承擔安保法律義務的范圍 。
房屋出租后所有權與使用權相分離，在發生承租人人身、健康、財產損害事故之后，往往伴隨著房屋租賃合同雙方混合責任 。出租人僅在明知房屋本身存在質量瑕疵、日用設施（煤氣管道漏氣、劣質煤氣熱水器、照明電路漏電）類似安全隱患，而未采取維修、更換、安全說明等措施，根據過錯責任的大小劃分責任比例 。而對于超出正常民事行為能力人能夠理解、判斷、認知范圍以外的因素造成的損害責任，則不負民事責任 。如自然災害、山崩、水漬、房屋設計缺陷、承租人不當使用引起的承租人損害后果，出租人不負法律責任 。
3、關于民事責任競合問題 。
本案中，除了出租人對于其劣質燃氣熱水器引發一氧化碳CO致使承租人中毒死亡應負過錯責任外，還包含著劣質產品生產者、銷售者產品質量法律責任，即兩種法律責任之競合 。當出租人能夠舉證證明確切的產品生產者、銷售者的情況下，有兩種處理方式：其一，根據合同相對性原則，出租人對于承租人的損害后果是第一責任人，由出租人在過錯責任范圍內承擔賠償責任，出租人在對承租人依法履行賠償責任之后，依法得向劣質產品生產者、銷售者追償相應損失；其二，當事人也可以依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條之規定，向法院申請追加產品生產者、銷售者為共同被告參加訴訟，再根據各責任主體的過錯責任、原因力大小來確定各自應當承擔的民事責任 。

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