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二者區別如下：
1、土地使用年限不同 。商業住宅土地使用年限為40-50年 ， 商品住宅土地使用年限為70年 。
2、產權性質不同 。商品住宅屬于商品屬性的普通住宅 ， 商業住宅屬于非普通住宅 。商業住宅樓特點一般是下層商業網點 ， 上層為民用住宅 。
【法律依據】
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條 ， 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：
(一)居住用地七十年；
【住宅房與商業用房之間有哪些區別圖片 住宅房與商業用房之間有哪些區別】(二)工業用地五十年；
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；
(四)商業、旅游、娛樂用地四十年；
(五)綜合或者其他用地五十年 。
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