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房價收入比的概念 房價收入比是什么意思( 二 )

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所謂房價收入比(HousingPrice-to-Income Ratio) ， 是指住房價格與城市居民家庭年收入之比 。以北京為例：2009年一套4環以內普通兩居室新房80平米 ， 按瘋狂漲價后單價2萬5千元計算 ， 平均200萬左右；若以工作五年的中產階級家庭為單位買房 ， 假設夫婦月工資為2000元 ， 則家庭月收入達到4000元 ， 年收入為4.8萬元 。這樣房價收入比則為40 ， 比美國的10倍大了30倍 ， 嚴重偏離合理的房價收入比 。一般認為 ， 合理的房價收入比的取值范圍為4-6 ， 若計算出的房價收入比高于這一范圍 ， 則認為其房價偏高 ， 房地產可能存在泡沫 ， 高出越多 ， 則存在泡沫的可能性越大 ， 泡沫也就越大 。
國際上通用的房價收入比的計算方式 ， 是以住宅套價的中值 ， 除以家庭年收入的中值 。
家庭年收入則是指全部家庭成員的年度稅前收入 ， 通常包括夫婦二人 。家庭年收入同樣取中值 。在發達國家 ， 統計家庭年收入只要看納稅記錄就很清楚 ， 但在中國情況要復雜得多........
按照國際慣例 ， 目前比較通行的說法認為 ， 房價收入比在3-6倍之間為合理區間 ， 如考慮住房貸款因素 ， 住房消費占居民收入的比重應低于30% 。
我國各個城市的房價收入比是不平衡的 ， 中小城市的房價收入比多在六倍以上 ， 屬于房價過高的范疇 ， 據調查 ， 全國大部分大中城市房價收入比超過6倍 ， 其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了20甚至更高 。
房價收入比是一個有嚴格內涵的概念 ， 具體應用時要注意其到底是什么情況下的房價收入比 。在西方 ， 房價收入比有新建住宅的（新房交易)、也有舊有住宅的(二手房交易） ， 所選取的房價是中位數價格 ， 家庭收入是中位數收入 。由于中國的住宅是按照平方米價格交易而不是按照套來交易 ， 又由于納入中國家庭收入統計的收入只是全部家庭收入中的一部分 ， 因此即使是北京市這樣相對發達的城市 ， 其房價收入比的計算結果也存在很大差異 ， 更為橫向比較帶來了困難 。
房價收入比計算
一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算 ， 即：
房價收入比=每戶住房總價÷每戶家庭年總收入 ， 其中 ， 每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計算公式分別如下：
每戶住房總價=人均住房面積×每戶家庭平均人口數×單位面積住宅平均銷售價格 每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數×家庭人均全部年收入.
房價收入比又是一個比較籠統的指標 ， 只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關系 ， 通過不同年份的房價收入比 ， 就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了（北京近年的房價收入比呈現逐年下降的趨勢） 。很難說明房價收入比高了人們就不買住宅、或房價收入比低了人們就都去購買住宅 ， 因為這里還有一個購房消費（或投資）傾向問題 ， 也就是說居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購房支出 ， 而影響居民消費（或投資）傾向的因素就太多太復雜了 。也就是說 ， 當房價收入比下降時 ， 如果居民不愿意花錢去買住宅 ， 仍然可以簡單地歸結為“房價高” ， 這顯然是不合理的 。
合適收入
國內目前流行的3至6倍的說法 ， 據考證是20世紀90年代初世界銀行專家黑馬先生（AndrewHamer）在進行中國住房制度改革研究時 ， 提出的一個世界銀行認為“比較理想”的比例 ， 哪知道這個比例對中國產生了這么大的影響 。
根據聯合國公布的有關資料 ， 不同國家房價收入比的離散程度相當大 。1998年對96個國家的統計結果表明 ， 這些國家的房價收入比區間為0.8～30 ， 平均值為8.4、中位數為6.4 。1998年與北京當前年平均家庭收入水平相當的12個國家的房價收入比為2.1～20 ， 平均值和中位數分別為9和8.1 。如果這樣比較起來 ， 北京的房價收入比基本與這些國家的平均水平相當 。
如上所寫 ， 98年到02年的現狀是 *** 控制廉租房與經濟適用房 ， 其比率占到總體供房的90%,03年開始政策改變 ， 經濟適用房商品化 ， 導致土地供給賣給開發商 ， 也就是地價一年瘋漲一年勝一年 ， 地方 *** 從中保八八年 ， 如09年廈門調查房價收入比就高達14倍 ， 北京等就不說 ， 同比美國的3.9倍 ， 你就知道我們是處于一個什么社會 。

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