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我在深圳賣豪宅：比小房子好賣，深圳賣豪宅的房地產公司

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*** 里他銳利如刀 ， 炮轟過“壞政策” ， 戳破過“專家”謬誤 ， 語不驚人死不休；日常中卻姿態謙和 ， 用人格魅力和文化帶團隊 ， 看似老辣圓融 ， 但沒有失去鋒芒 ， 時時處處充滿著和年輕人碰撞的熱情 。
監制 | 朱大尉
主筆 | 劉燁、張麗平
攝影 | 黃集昊
設計 | 何瓊花
江湖上叫他“余老大” ， 建筑學博士的***出身和廣州市規劃局規劃處處長的職業背景 ， 讓他帶領保利在硝煙彌漫的廣東市場中 ， 不煩一兵一卒 ， 長驅直入 ， 笑談于深宮、要塞、兵家必爭之地 ， 享盡風光 ， 連續6年業績保持“老大”地位； 工作中又是一副知識分子的作風 ， 保持著華工德日派“功能主義”的建筑初心 ， 為了讓陽臺有更大的采光面 ， 寧愿打掉裝飾的柱子 ， 即使這讓外墻看起來不那么原汁原味的Art Deco 。
盡管擁有諸多身份 ， 身處于震蕩無休的房地產市場中 ， 余英已然成為中國地產界的領軍人物之一 ， 他奇妙地混雜了商人激進的火焰和學者處事的冷峻 。
采訪快結束時 ， 我們聊起了他“未盡之心愿” ， 余英講起了自己多年前當老師 ， 在西安尋訪 *** 村落時去改造村莊的計劃 ， 講起了一個在印度給農民蓋房子的建筑師 ， 遠方仍有一個理想國 。
騰訊：到今年為止保利已經連續6年稱冠廣州市場了 ， 我們看到幾乎保利每個項目都是區域內的銷售冠軍 ， 這其中有什么“秘訣”嗎？
余英：首先肯定是拿地 ， 地塊是面粉 ， 我們拿地會密切關注廣州市的規劃、城市建設發展、與周邊城市關系 ， 所以我們在東南西北幾個方向都會按照廣州城市發展方向拿地 。
比如當年廣州 *** 建設的重點是金沙洲 ， 保利在金沙洲拿了五塊地 ， 也拿過“地王” 。當時大家都質疑 ， 覺得金沙洲的房子才賣7000多元/平 ， 拍地的地價都去到了8000多元/平 。但我們看好金沙洲是廣州發展重點區域 ， 所以敢拿地 ， 后來樓盤也賣20000多/平 。后來我們在白云新城也是拿了一個“地王” ， 同樣是當時房子已經賣20000多元/平 ， 我們拿地價18000多元/平 ， 后來樓盤也賣到了40000多元/平 。包括珠江新城、金融城這些重點區域 ， 保利也有布局 。還有當時沖著海珠舊改拿的地 ， 建成項目保利天悅 ， 這是當時北上廣最亮眼的一個項目 。
騰訊：所以保利不怕拿地王？
余英：我不喜歡“地王”這個詞 ， 不客觀！我們拿地是緊跟著廣州市發展的方向 ， 緊跟未來熱點 ， 看準了就大膽地拿 。
但如果地價太高我們會選擇退守 ， 比如廣鋼新城之一批賣地的時候 ， 我們準備下手 ， 但是其他各大房企瘋搶 ， 價格抬得太高 ， 那我們就選擇退守看其他人搶 。我們相信廣鋼新城的前途 ， 但不會盲目地搶 ， 這塊地拿不到我們拿下一塊 ， 大家總會冷靜地 ， 結果第二批我們拿了 ， 別人拿地價兩萬多 ， 我們拿一萬多更便宜 。
騰訊:這些決策會不會跟你個人在規劃部門呆過的官方背景有關？
余英:拿地的時候我的身份是廣東分公司董事長 ， 我要向集團提交立項報告：這個項目應不應該拿？應該多少錢拿？未來能賣多少錢？
比如當年我們在芳村的公園九里項目 ， 很多人都不看好 ， 一來當時芳村沒什么樓盤 ， 不知道賣多少錢 ， 二來當時那個地方是一個高爾夫球場 ， 路網比較差 ， 都是斷頭路 。但我覺得首先 ， 這個項目從直線距離來說 ， 離廣州老城區特別近 ， 而該區域沒有樓盤賣就證明這個區域缺項目 。而且 *** 正在對那些斷頭路進行改造 ， 將來這里會四通八達 ， 所以當時我們就拿了那塊地 。這是對整個城市的發展方向、城市規劃、以及城市經濟、市場后做出的判斷 。
騰訊：規劃拿地要有先見之明 。
余英:保利的營銷從拿地就已經開始了 ， 是貫穿項目開發全過程的 。
比如今年8月份將會亮相的南沙項目星海小鎮 ， 也是很多人不看好的 ， 因為周邊只有一個項目單價8000多元/平 ， 該地塊又屬于南沙區 。

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