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我在深圳賣豪宅：比小房子好賣，深圳賣豪宅的房地產公司( 二 )

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我們去看項目 ， 從營銷角度覺得能拿 ， 首先因為這個地塊大 ， 可以通過高低配置產品吸引不同的置業群體 ， 第二是因為這塊地開發跨越的時間長 ， 抗風險力強 ， 房地產永遠是“大船好過浪” 。
在我們之前 ， 不少開發商去看過這塊地的 ， 覺得南沙離廣州太遠 ， 因為他們都是走高速開車過去 ， 看了地再走高速回來 。我們去看的時候 ， 從廣州過去 ， 但回廣州的時候不走高速換了一個方向走 ， 直接向北過北斗大橋 ， 很快就到番禺市橋 。市橋房價已經達到20000元/平 ， 從市橋過一個江就到了星海小鎮 ， 這里能承接番禺外溢的購房需求 。我們覺得這塊地能拿 ， 最后報名土地拍賣 ， 以底價拿到了這塊地 。
騰訊：從城市發展的角度來看 ， 你最看好廣東省哪個城市？
余英：肯定是深圳 ， 年輕人、海龜、創業者都會去深圳 ， 深圳整體創業環境好 ， 相當于美國的舊金山 ， 舊金山就是美國房價更高的城市 。其次是廣州 ， 廣州是中國五大中心城市之一 。
騰訊:會擔心深圳的拿地成本太高嗎？ 會不會認為深圳房價有泡沫？
余英:深圳拿地成本高 ， 但是利潤也高 。
我從來不覺得一線城市的房價有泡沫這兩個字 ， “泡沫”二字不應該形容樓市 ， 更不應該形容一線城市 ， 因為一線城市的市場巨大 ， 購買力超強 。目前橫向比較來講 ， 深圳的房價還遠遠沒有達到國際的水平 。中國是一個大國 ， 精英有了一定的本事、一定的教育之后 ， 不會留在當地 ， 他們會尋找更高的臺階 ， 和更多的高人一起 ， 做出更大的事業 ， 那他們肯定會往北上廣深一線城市遷移 。
在我看來 ， 大學生去的地方一定是好地方 ， 所以我很關注大學生就業 ， 他們去的城市無非就是北京、上海、廣州、深圳 。年輕人接收的資訊多 ， 我相信他們的選擇 。
真正有泡沫的是三四線城市 ， 那些地方領導拼命賣地 ， 把地賣多了 ， 地的開發量完全超過城市的負荷 ， 用“泡沫”、“ *** ”、“拐點”這些詞來形容這些城市都可以 。但是這些詞更好不要用來形容房價 ， 因為商品房從誕生之日起就是投資品 ， 占少部分的才是居住功能 。
騰訊:你認為深圳、廣州這兩個重點大城市未來兩三年的房價整體均價和更高價格會達到什么水平？
余英：最近去看了深圳華潤的項目 ， 海景房賣到13萬元/平了 ， 成交量也不錯 ， 這說明這個市場是可以接受的 。一手房是開發商定價 ， 目前來講定價沒有不理性的 ， 因為定價的時候一定要保證項目60%-70%的銷售量 ， 所以無論定30000元/平還是130000元/平 ， 如果能賣到60%-70% ， 那就說明這個定價是正確的 。
有人說深圳賣得最貴的深圳灣一號開發商沒有資金壓力 ， 這個開發商以前也不是做地產的 ， 定價很隨意 ， 但是 ， 不可否認的是現在它賣得很好啊 ， 只要開盤半年能賣掉六七成 ， 就證明這個市場是接受的 ， 有市場、有需求就是合理的 。
騰訊：那房價的“天花板”在哪里？
余英：豪宅的概念不一樣 ， 我們一般說的“天花板”是指豪宅 。
據我觀察 ， 無論是深圳灣還是廣州的天悅、匯悅臺 ， 都不是嚴格意義上的豪宅 ， 在我看來還不夠好 。真正的豪宅服務、室內高科技、服務體系、互聯網的服務、新風系統、無線操控、墻體改造、同程排水、老人房怎么安排、鋼琴房安排和怎么隔音等各種問題都做的還不夠 ， 開發商還是對市場沒有信心 。
上海房價比較高的時候 ， 大家就敢投敢賣 。前年廣州還限價 ，  *** 說不能賣那么貴 ， 那大家就把該給的都不給了 ， 簡配、控總價 。所以廣州所謂的豪宅配套都已經簡化了 ， 不能算真正的豪宅 ， 只是在普通住宅上做的加法 。
騰訊：我們發現保利的產品氣質跟廣州這座城市的氣質很契合 ， 都很務實 ， 講求功能性 ， 今年保利還提出了全生命周期系統的概念 。

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