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金華地產公司 *** 「金華房地產信息」

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1房地產開發項目 *** 是什么意思，求答案 。房地產開發項目的 *** 并非是一個嚴格意義上的法律概念，因為房地產開發項目本身并不直接具有財產內容或直接表現為一種可交易的財產，只能說房地產開發項目的主體擁有著以土地使用權為核心的多種權利 。因此，房地產開發項目的 ***，就是項目原業主所擁有的與項目有關的各種權利的總體移轉 。而該項權利中土地使用權是核心，而且土地使用權的移轉必然帶動其他相關權利的轉移 。因此，房地產開發項目 *** 的實質，就是土地使用權的 ***。反而言之，土地使用權的 ***，也必然帶動房地產項目的 ***。土地使用權和房地產項目不可能分別 ***。
正因為房地產開發項目 *** 的實質就是土地使用權的 ***，因此我國《城市房地產開發經營管理條例》明確規定：“ *** 房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件”，而該兩條內容正是針對以出讓方式或劃撥方式所獲得的土地使用權的 *** 而設定的條件 。
根據上述第三十八條的規定，以出讓方式取得土地使用權的，在 *** 房地產項目時應當符合以下兩個條件：
1、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
2、按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件 。
如果房地產項目的 *** 欠缺上述兩個法定條件，將會產生怎樣的法律后果？
首先，從我國《城市房地產開發經營管理條例》及《中華人民共和國城市房地產管理法》相關規定的精神來看，欠缺上述任何一個條件，都將導致房地產項目的 *** 不能為相關行政管理部門認可，不能完成項目 *** 所需的相關手續的變更，受讓方不能獲得土地使用權，也不能獲得房地產項目 。也就是說，該 *** 房地產項目的行為不能得以完成，項目 *** 合同的目的不能實現 。其次，從對合同的效力影響來看，單純地審視上述關于兩個條件的規定和《中華人民共和國合同法》第五十二條關于合同無效情形的規定，我們可以得出一個似乎非常明確的結論，即：關于房地產項目 *** 的兩個條件的規定屬于行政法規的強制性規定，欠缺該條件則意味著違反了法律、行政法規的強制性規定，在此情形下簽訂的房地產項目 *** 合同則應當屬于無效的合同 。這一觀點在2004年以前的司法實務中基本上得到了各級法院的普遍認同 。直到2004年，才有個別法院的相關判例對此試探性地提出了不同見解 。而更高人民法院在2005年8月發布的《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，充分考慮到我國現行的物權變動模式，之一次明確顛覆了這一觀點 。根據《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》之相關規定，房地產項目的 ***，如果欠缺上述之一項條件，即未取得土地使用權證書（未付清土地使用權出讓金僅僅是未取得土地使用權證的原因，就土地使用權的處分而言，處分人是否付清出讓金并無民事法律意義，除非出讓合同對此有明確約定），則該房地產項目的 *** 將構成無權處分，形成效力待定的效果 。因為，房地產項目的 *** 就是土地使用權的 ***，*** 方應當首先擁有針對某特定地塊的土地使用權，方能 *** 該權利，否則其訂立項目 *** 合同或土地使用權 *** 合同的行為就屬于無權處分行為；而土地使用權作為一種不動產物權，擁有該物權的表征就是取得了相應的土地使用權證書 。因此，*** 方在取得土地使用權證書之前訂立 *** 合同的行為，便構成無權處分的行為，“該 *** 合同為效力待定的合同” 。其效力的補正條件為： *** 方在當事人向人民法院起訴前取得了土地使用權證書，否則，該 *** 合同將成為一個無效合同 。如果欠缺上述第二項條件，即未達到一定的投資開發條件，行政部門將不予辦理與項目 *** 有關的權屬變更***，*** 合同之目的不能達成，*** 方的義務將不能完全履行 。但是，*** 合同的效力并不因此遭受影響，*** 合同屬于有效合同，而受讓方可以就此通過瑕疵擔保責任制度和違約責任制度追究 *** 方的責任，從而獲得救濟 。
此外，有一種觀點認為，根據房地產業的市場準入制度，狹義的房地產開發項目的 ***，受讓方還必須是具有房地產開發經營資質的企業 ?！吨貞c市房地產開發管理辦法》（重建委發【1995】288號）曾經明文規定：房地產開發項目的“受讓方應當具備從事房地產開發的資格” 。不過，目前占主流的觀點認為，受讓方可以是房地產開發企業之外的主體，因為受讓方雖然不具備開發資質，不能獨自實施房地產項目的開發權，但可以聯合其他具備房地產開發經營資質的企業對其所獲得的房地產項目進行開發 。同時，受讓方還可以選擇不實施開發行為，而是將獲得的房地產項目直接再 *** 給他方 。

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