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土地確權就是個坑「二次土地確權就是個坑」( 二 )

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“小確權”，是指房地產開發企業領取樓盤《房地產權屬證明書》后，依照法律法規的規定為購房者申請辦理購房者所購買商品房的交易過戶轉移***，核發《房地產權證》的過程 。
現在的問題是，當開發商沒有具備辦理大確權的條件，沒有辦理大確權，那么小業主能否辦理小確權，而拿到房產證？
按照正常的房產證辦理程序，必須先辦理大確權，完成房地產的初始***，完成了初始***，才具備辦理小業主房產證的條件 。這時候才能夠在開發商的協助之下，辦理小確權，拿到房產證 。
不過為了解決一些特殊或者歷史遺留問題，例如農民集資建房等，每個地方的具體做法不一樣 。例如廣州市，有些房產沒有辦理大確權，但是出于其他因素的考慮，房產管理局也會根據法院的判決，為業主辦理房產證，完成小確權 。
還有一個問題就是，當房屋完成了大確權，而因為一些因素業主沒有辦理到房產證，沒有完成小確權，這種情況之下，房屋能否進行拍賣或者出賣？
按照現行規定，完成了大確權的房屋，雖然沒有完成小確權辦理房產證，只要有房屋買賣合同，也可以進行拍賣 。現在拍賣經過大確權的房屋，已經非常普遍 。房屋拍賣通常有以下幾個步驟：
(一)拍賣委托 。拍賣人(深圳市土地房產交易中心)與委托人(一般為法院)簽訂書面的委托拍賣合同 。此后，房地產評估師會對拍賣房屋進行鑒定和估價，拍賣行和委托人會據此確定拍賣房屋的底價 。
(二)發布拍賣公告 。拍賣人應于舉行拍賣七日前發布拍賣公告，公告內容主要有待拍賣房屋情況、拍賣日期、地點等 。
(三)房屋展示 。拍賣人應當在舉行拍賣前展示待拍房屋，并提供房屋的權屬狀況及 有關資料 。待拍房屋的展示時間不少于兩天 。市民在拍賣會前，應到拍賣行了解房屋的具體情況，如地點、朝向、樓層、產權屬性等，并親自到現場看房 。在征詢專 家的意見后，結合自己的具體情況，給房屋定一個更高價位 。
(四)資格審查 。參加房屋拍賣的市民應具有相應的民事權利與行為能力，一般是指18周歲以上，智力正常 。另外，繳付保證金也是市民參加競拍的必要條件之一 。市民競拍成功，保證金轉為房款，競拍未成功，保證金如數退還 。
(五)拍賣的實施，即市民前去參加拍賣會 。
(六)傭金 。委托人、買受人可以與拍賣人約定傭金的比例 。如未作約定的，拍賣人向市民收取不超過拍賣成交價5%的傭金 。
(七)房屋權屬轉移 。拍賣成交后，買受人(購房市民)和拍賣人應當簽署成交確認書，委托人、買受人應當持拍賣人出具的成交證明和有關材料向有關部門辦理過戶手續 。
如果大家能夠區分預售契約號（買賣合同號）與預售許可證號的區別，就能夠更好地明白“確權”這關鍵名詞了 。什么叫大確權，什么叫小確權，確權與預售許證之 間有什么關系呢？這就涉及到一手樓辦案程序了，大家如果對此有一定了解的話，便能更好地為客戶提供***的咨詢服務 ?！按蟠_權”準確***名詞解釋就是“初始 ***”，是指發展商辦理樓盤確權***手續，用通俗易懂語言的可以解釋為國家（即國土局）將該樓盤所屬的國有土地地塊[red]出讓[/red]給發展商， 確認該地塊樓盤是屬于發展商產權的手續，而“小確權”則相對而言的，準確***名詞解釋就是“過戶***”，是發展商將樓盤具體某物業[red] ***[/red]給小業主而辦理的手續，是繼“大確權”后的后置程序 。大確權由交易所收件計起30個工作日，小確權由交易所正式收件計起同樣為30個工作日 。交易所辦理“大確權”收件標準大概為規劃竣工驗收、已申請門牌、辦理測繪、通過建委質量驗收等，而“小確權”收件標準大概為測繪分戶圖、預售契約、權屬證 書（通過大確權取得的） 。
建設單位在房屋竣工后銷售之前，辦理房屋的初始***，俗稱為“大確權”，主要是相對于小業主交易過戶辦理每套房屋的產權確權而言，也可以看作是對于整 棟房產的整體確權 。一般來講，各地房產交易中心對于“大確權”有相應的規定，譬如廣州市規定沒有“大確權”的房屋，小業主無法辦理房產證 。
1樓
在房地產行業中，“大確權”是一種通俗的說話，其含義是指房地產開發公司對自己開發的樓盤已完成初始*** 。根據《城市房屋權屬***管理辦法》，房屋權屬***有六種類型，初始***就是新建房屋申請房屋所有權的***方式 。
大 確權在商品房銷售中意義重大，它是判斷商品房屬于現房還是預售房的標準 。完成大確權的商品房就屬于現房 ?，F房銷售可以排除三個法律風險：①竣工驗收能否合 格 ?？⒐を炇詹缓细竦姆课莶荒芡瓿沙跏?** 。②房屋能否按期交付 ?，F房已經竣工驗收合格，只要買受人不違約，房屋交付的時間點很容易把握 。③房屋能否辦理 產權證 。對于現房，房屋交易后，買受人可以根據商品房買賣合同申請辦理轉移***，即“小確權”，再通俗點說就是小業主可以直接申請辦理產權證 。還有一點， 對于現房，客戶可以實地參觀了解 。

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