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預售一般多久才發貨啊 預售什么意思

什么意思預售

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關于房地產取消預售制 ， 一直爭議不斷 。 之前我在文章里有關注過寫字樓空置的現象 ， 而就在上個月26日 ， 新華社旗下的經濟參考報整版發表了題為《多地收緊預售資金監管 ， 或將試點現房銷售》的文章 ， 與住建部、央行召開的房企座談會上的表態遙相呼應 。 也就是說 ， 取消預售制在全國全面推行 ， 或已經提上議程 。
商品房預售制要取消？若取消 ， 意味著什么？

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什么是預售？
簡而言之 ， 預售是指開發商將正在建設中的房子預先出售給購房者 ， 俗稱“賣樓花”；現售則是將已竣工驗收合格的商品房出售給購房者 ， 一手交錢一手交房 。
按照《商品房銷售管理辦法》現行規定 ， 商品房現售的要求比預售更加嚴格 ， 而且預售能夠提前回籠資金 ， 加快資金周轉 。 所以預售制引入內地后 ， 便迅速普及 。
預售制起源于香港 。 當年港商霍英東發明了“賣樓花” ， 即新樓動工之前 ， 買房者先付部分定金 ， 余款分期支付 ， 等新樓落成 ， 再收齊買房者的錢 。
1994年 ， 內地在《房地產管理法》中正式引入了商品房預售制度 。 那時候 ， 內地商品房市場很不成熟 ， 資金少 ， 渠道少 ， 房企除了銀行貸款 ， 基本沒有其他辦法搞錢 。 而預售制的出現 ， 則很好地解決了這個問題 。
按照先行規定 ， 投入的開發建設的資金達到工程建設總投資的25%之后 ， 就能取得商品房預售許可 ， 即可以向購房者收錢了 ， 好一個“空手套白狼”的游戲 。
比如一個5億的樓盤 ， 開發商自己只用出1億左右 ， 等購房者付了首付 ， 就可以拿到銀行貸款 ， 而開發商拿著這些錢就可以進行下一輪開發 ， 而這其中大部分都是借來的錢 ， 這也就是為什么目前房企個個都負債率極高的原因 。
截至2020年上半年 ， 國內的房地產開發投資已達6.28萬億元 ， 商品房預售比例普遍在80%-90% ， 甚至更高 。 也正是由于大干快上 ， 在住房供應豐富和房價非理性繁榮的今天 ， 預售制的盤活購房需求和存量住房作用已經微乎其微 ， 甚至弊端逐步顯現 。
交款后房子與實際不符、爛尾等現象層出不窮 。 而這背后 ， 開發商卻將風險轉嫁給了購房者和銀行 。 房企只重銷售 ， 不重品質 ， “交房即維權”已經成為一種買房的常態 。
商品房預售制要取消？若取消 ， 意味著什么？
取消商品房預售制可行嗎？
有人說 ， 既然現在有這么多弊端 ， 那就取消唄！目前海南、南寧、廣東等地已經開始初步探索 ， 其中海南最典型 ， 在一省范圍內實行現房銷售 ， 海南還屬首個 。 今年3月7日 ， 海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發了《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》 ， 規定新出讓土地建設的商品住房 ， 實行現房銷售制度 。
那到底取消商品房預售制可行不可行呢？首先咱們先分析下主要利弊：
利：
1、有助于降低房企負債率 ， 加快房地產去杠桿 。 預售制最大的意義在于加快開發商資金周轉 ， 縮短資金占用期 ， 降低財務成本 。 如果實行現售制 ， 短期會給開發商帶來資金壓力 ， 甚至提高其破產倒閉的可能 ， 但長期看降杠桿是我國宏觀政策的大勢所趨 。
2、緩解樓市違規銷售亂象 。 按照現行《合同法》的規定 ， 在某些條件下 ， 如果房屋與合同描述不符的話 ， 購房者是可以退房的 。 而在預售制下 ， 購房者交了錢 ， 即便遇到一些不滿意之處 ， 大多數購房者也會忍氣吞聲 ， 不愿浪費這張“房票” 。 此外 ， 開發商也往往以各種理由延期交房 ， 或在房價上漲時捂盤惜售 。 如果實行現售制 ， 自己的錢砸進去了 ， 也就不會那么“囂張” 。
商品房預售制要取消？若取消 ， 意味著什么？
弊：
1、短期商品房供需將失衡 。 取消預售帶來最直接的影響是開發商后期施工資金短缺 ， 施工竣工進度慢 ， 進而導致市場供應減少 ， 帶來房價上漲壓力 ， 推升市場風險 。
2、引發房地產行業動蕩 。 取消預售將會加劇開發商的資金壓力 ， 同時拉長開發周期 ， 導致投資回報率下降 。 而這對于中小房企來說是致命的 。 巨額的貸款 ， 每天的利息都是天文數字 ， 那些沒有融資優勢的中小房企 ， 將會面臨資金鏈斷裂的風險 ， 整個房地產行業將面臨大洗牌 。

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