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這個超級大盤的業委會堪稱“上海最牛業委會”：他們不僅炒掉了管理小區長達20年的物業公司，還請來專業律師團隊和審計團隊，全面審計過去20年賬目 ， 向法院申請調查令，倒查20年的公共水電及停車費，最終獲得有利證據，法院判決前物業公司返還全體業主4000余萬元！
2月6日，上海普陀區“中遠兩灣城”小區12000多戶居民獲知一個好消息：該小區前一任物業公司，即中遠物業管理發展有限公司，需要在法院判決生效之日起十日內向小區全體業主返還過去20年間多項費用結余 。
中遠兩灣城地處上海普陀區，坐落于蘇州河畔，毗鄰上海火車站、天安千樹等地標，是上海內環以內最大小區 。該小區分為東西兩區 ， 一共有96幢超過30層的高樓密集排列，整個小區約容納5萬多居民，光停車位就有7000多個 。
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中遠兩灣城 網絡圖片
該小區一直被譽為魔都“最魔幻”小區，其建面超過160萬平方米，相當于224個標準足球場 。小區內部自成一套體系，有許多餐廳、便利店、生鮮店、按摩房、健身房，各種品牌的房產中介門店更是應有盡有 。這里生活便利 ， 出了小區就是上海市中心，目前在貝殼找房上有99套房在售，均價達到10萬元/平方米 。
此次中遠兩灣城業委會成功向前物業公司追回4000多萬元 ， 假設僅簡單按戶分配，則每戶都能分得3300多元 。
“我們小區現在的業委會真是太牛了！”一名中遠兩灣城業主對第一財經表示，該小區前任物業公司“中遠物業”系開發商自配物業，管理該小區長達20年之久 ， 由于業主們認為小區管理混亂、賬目不清 ， 數年前他們開始籌劃換掉原業委會以及中遠物業，由于該小區業主人數十分龐大，經過一番復雜而不懈地運作，該小區新上任業委會終于成功炒掉原物業公司 ， 于2021年2月換成了萬科物業 。
小區第三屆業委會還倒查了過去20年的小區賬目，發現物業費結算后結余、停車管理費結余、公共收益業主分成結余等均有問題，于是將中遠物業起訴至法庭 。
近日，上海普陀區人民法院對該案宣判，釆納了小區業主的合理訴求，判決中遠物業公司應返還全體業主共計人民幣4000萬元，具體金額如下：
1. 2001年9月1日至2021年2月1日期間物業管理費按實結算部分的結余、返還擅自列支的不應由業主承擔的成本與費用人民幣1500萬元;
2. 2001年9月1日至2021年2月1日期間地下車庫停車管理費按實結算部分的結余、返還擅自列支不應由業主承擔的成本與費用人民幣250萬元;
3. 2008年起至2021年2月1日期間小區公共收益中業主分成部分的結余、返還擅自列支不應由業主承擔的成本與費用人民幣2000萬元;
4. 2001年9月1日至2021年2月1日期間地下車庫新增劃線車位收入中應屬于地下車庫的車位產權人共有部分收益的結余人民幣250萬元;
5. 案件受理費人民幣352165元，由原告負擔150000元，被告負擔202165元 。
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判決書判決部分內容 受訪者供圖（圖源：澎湃新聞）
根據中遠兩灣城業委會公告 ， 他們于2020年10月獲授權，開始對小區各項賬目進行全面審計，并委托了一個5人律師團隊負責法律服務，于2021年2月向上海普陀區人民法院遞交了訴狀，兩年的訴訟過程復雜、艱辛 ， 面對對方不配合的情況，律師團隊甚至向法院申請調查令 ， 到上海市電力公司市北供電公司和上海市城投水務公司供水分公司調查歷年有關電費和水費數據 ， 獲取和分析20年相關數據 ， 工作量非常大 ， 此外還到壹媒介數字科技公司調查有關停車數據，才獲得了有力支持業主訴求的證據 。
一名業主告訴采訪人員，在小區按照全體業主想法換了物業公司后，小區管理逐步走入正軌，小區變得更整潔，維修更及時，換電梯工作也已在進行中，過去高齡電梯頻發故障的問題正在得到解決 。
【上海“最牛業委會”起訴物業獲勝，全體業主收獲4000萬巨額賠償】延伸閱讀
成都一小區業委會“靈魂砍價”：物業費降了，360萬差額“退還”業主
新年前夕 ， 由小區物業發出的一份《住宅物業費價格處理方案》 ， 讓成都綠地錦都小區業主興奮不已 。
方案》中提到 ， 自去年4月小區首屆業委會成立后 ， 基于“質價相符”原則 ， 將原來3.2元/平方米的物業費 ， 調整為2.81元/平方米，并對此前總計360萬元的物業費差額以免除物業費的形式予以沖銷，“一戶至少可以7個月不交物業費” 。
近日，紅星新聞采訪人員采訪了解到，成都綠地錦都小區的業委會成員年齡基本在30至40歲之間，本科以上學歷占一半，涵蓋教師、律師、財務、建筑等職業 。在這樣一群年輕且專業的業委會成員帶領下，取得了符合住戶利益的成果 。在全國范圍內，不少居住小區成立業委會頻頻遭遇困難 ， 甚至“流產”，該小區的做法或許能提供一些新想法、新思路 。
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綠地錦都小區業委會辦公室
第一步：群眾基礎
幾年前的車位費維權成功 ， 讓大家有了信任
2022年4月23日 ， 在成都綠地錦都小區首屆業委會成立當天，小區公眾號發出一封鳴謝信：“今天是小區籌建業委會的第146天，投票戶數完成1231份，投票比高達76.46%，這些成績離不開為小區辛苦付出的13名籌備組成員 ， 離不開小區71位幕后志愿者的辛勤努力……大家不辭辛苦、不求報酬、擠出工作休息時間打電話、發微信、掃樓……每一票都凝聚臺前幕后眾多業主鄰居的心血！”
如今 ， 業委會成立不到一年時間，不僅拿回了屬于業主的67萬元公區收益（小區公共區域帶來的利潤收益，如電梯廣告費、停車費收益等），還將原來3.2元/平方米的物業費降至2.81元/平方米 ， 此前多交的約360萬元差額也將以免除物業費的形式返還 ， “算下來，一戶至少可以7個月不交物業費 ?！睒I委會委員修孝春說 。
他們是如何做到的？1月29日，在該小區業委會辦公室，紅星新聞采訪人員見到幾位業委會及籌備組成員，聽他們講述這其中的過程 。
作為律師 ， 也是小區首屆業委會委員之一的劉海光認為，成立業委會是有一定群眾基礎的 。因為早在2017年交房后不久，物業就在車位不具備使用條件以及逾期交付的情況下進行收費 ， 當時幾位業主便帶頭成立“維權小組”，委托他和物業、開發商進行談判 。最終，在大家的共同努力下，每位車位業主獲賠5000元 ?！斑@件事情增加了業主間的了解與凝聚力 。這之后，小區內就涌現出一批年輕、積極的志愿者，大家越來越團結 。”
劉海光表示，大家相互了解、信任，在投票時才能“放心” 。
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綠地錦都小區
第二步：成立業委會
籌備過程困難重重，大家一起“闖關”
感受到對小區的治理“僅依靠個人力量是不行的” ， 2021年底，小區開始謀劃成立業委會 。
成立業委會并不輕松 。在細致了解后，大家才知道，這其中涉及向開發商爭取籌備資金、向街道遞交聯名申請、成立籌備組、表決通過“三個文本”（即：小區管理規約、議事規則、業委會議事規則）、召開業主大會等諸多事宜 。
這其中最為艱難的，是涉及業主個人信息的收集問題 。據籌備組成員劉女士介紹 ， 根據規定，在遞交聯名申請、召開業主大會等多個事項時，均需提交業主的個人身份證復印件、房產證復印件并親自簽字 。而小區內的業主來自四面八方，如何讓對方把自己的信息交給你，劉女士說 ， “那時簡直是苦口婆心，啥子方法都用盡了 ?！?br /> 據了解，遞交聯名申請階段需要提供170余名業主的個人資料，靠著此前車位“維權小組”的幾十名志愿者多方奔走，在三天內就“超額”完成了任務 。
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統計票數受訪者供圖
而在籌備階段 ， 根據規定，成立業委會要召開業主大會 ， 表決的面積和人數都應當達到小區的“雙三分之二”（即專有部分面積占比三分之二以上業主，人數占比三分之二以上業主參與表決） 。綠地錦都小區有1776戶，那么，至少需要近1200戶的表決，“比聯名申請時多了近7倍 ?！鼻腋鶕敃r規定，在遞交聯名申請后，小區要在90天內召開業主大會，“否則解散”，重頭再來 。
這90天內，需要確定籌備組成員，對小區的“三個文本”進行修改、公示 。
時間緊，任務重 。除了此前積攢的“群眾基礎”外，志愿者們和籌備組成員挨個打電話、發微信，并在各單元、各電梯粘貼文本、安裝投票箱，挨家挨戶上門做工作 。為了提高效率，他們在一棟樓選了一個“總管理”，每四層樓選一個“小管理”，層層推進 。
不愿參與的，他們就耐心動員數小時；無法到現場的，他們就通過線上投票以及授權等形式投票；甚至還通過業主孩子去說服，“去跟你奶奶說一下 ， 把票投了” 。后來他們專門申請了小區的工作微信號進行溝通、傳遞資料，“公對公”以后 ， 進度提升不少 。
那時，籌備組成員以及志愿者近八成都在上班，工作之余，他們要為小區的公益事業獻出精力與時間，面對家人的不理解，他們常常要相互鼓勵，接力完成 。那時大家都在說 ， “如果這次整不成 ， 我們都不干了 ?！?br /> 最終，結果是滿意的，業主大會成立當天不僅超額完成“雙三分之二”的任務 ， 還高票通過了表決的三個議題 。
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小區志愿者受訪者供圖
第三步：專業且有策略
業委會成員“搭配合理”，不與物業“對立”
曾經，有的業主反映問題“直到前物業經理走了，都還一個沒解決” ， 而業委會上崗后就火速“開工”，學習法律、物業知識 。在監督、協助物業過程中 ， 他們發現“漏洞”，便去多個政府部門咨詢，最終成功地將物業費從3.2元/平方米降至2.81元/平方米，還將之前多繳納的約360萬元差額補了回來，成功維護了業主的利益 。
籌備組成員劉女士說，此消息一出，小區內沸騰了，“那些當時不愿參與投票 ， 覺得‘不差這一票’的業主都不好意思，覺得自己‘欠考慮’ ?！?br /> 相比其他小區成立業委會頻頻“流產”，他們為什么會一次成功？
業委會委員吳繼華認為，11名業委會成員年齡基本在30至40歲之間 ， 本科以上學歷占一半，職業有教師、律師、心理咨詢師、財務、建筑專業人員等，“專業搭配合理，年輕、有朝氣 。”在成立過程中 ， 需要涉及的專業問題 ， 他們各自負責一塊，為業委會在90天（最新規定為六個月）內成立節省了時間 。
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小區業委會成員受訪者供圖
此外，劉海光認為，街道、社區的支持指導也離不開，“如果沒有這些的支持 ， 很難開展工作 ?！?br /> 與一些小區業委會與物業站在對立面不同，劉海光說，他們從成立之初，就是柔中帶剛，有策略地和物業坐下來談 。物業也相對配合 ， 沒有想方設法地進行阻止 。“最后許多問題完全都是通過談判方式達成了友好協商 ?！?br /> 他們認為 ， 在小區管理中 ， 業委會其實就是一條紐帶，雖然業主可以行使權利，但由于不懂法或是個體維權成本較高，業主一般會選擇隱忍 。若沒有業委會去平衡關系，業主的權利有時會得不到保障 。
在成都 ， 乃至全國，不少小區成立業委會的過程中 ， 常常因各種原因半路“退堂” ， 或者達不到預期 。而綠地錦都小區業主希望更多的小區能夠看到他們的做法，作為借鑒 。
在綠地錦都小區，如今有不少業主都稱自己有了“當家作主”的感覺 。而在即將到來的3月，小區還將召開業主大會，決定67萬元公區收益的使用問題 。
物業聲音：本來就是希望把小區建設得更好
2日 ， 綠地錦都小區物業的負責人在接受紅星新聞采訪人員采訪時表示，本來物業和業主就是朝著把小區建設得越來越好的目標而共同努力 。從物業服務來講 ， 業主就是物業的“衣食父母”，物業尊重、重視業主，處理業主訴求也是應該做的 。她在該小區工作四年，對整個小區的業主素質，對業主對物業的包容與理解都給予很高評價 。物業也支持小區成立業委會，因此他們都是開誠布公地同業主進行溝通 。
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小區升級后的兒童樂園
而據成都某小區物業負責人胡先生介紹，其實，大多物業公司是希望小區成立業委會的，除了可以分擔責任外，也可以成為同業主溝通的橋梁，“避免中間產生誤會”，便于小區管理 。但也有物業不希望成立業委會，是因為擔心業委會成立后，物業服務跟不上而被“炒魷魚” ， 擔心利益分配不均，從而產生矛盾 。
他認為，在成立業委會時，應注意公平、公正，選擇業委會成員也要選擇真心實意為小區服務的業主，隨時進行監督，公示，因為業委會掌管了小區的各項收益 ， “難免會有人在利益面前站不穩腳 。”
律師：成立業委會應注意程序的合法性
上海市尚法律師事務所房地產部主任律師唐震東接手了許多有關物業方面的案件 。他認為，部分小區難以成立業委會的原因主要有：業主不熟悉依法成立業主大會和選舉產生業委會的條件和法律流程，缺乏必要數量的（5-11人以上）既熱心公益事業，責任心強，公正廉潔 ， 又具有一定組織能力且具備必要工作時間、符合條件的、有公信力的業委會委員候選人 。
他建議，大家應學習相關法律流程或委托專業人士進行指導，并取得區、縣房地產行政主管部門或者街道辦、鄉鎮人民政府居委會的支持 ， 再由20%（各地標準不一）以上業主聯名向區、縣房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面要求 。
同時，在選舉過程中，業主要注意程序的合法性，“尤其要確認參與表決票數及其同意票數是否符合《民法典》第二百七十八條的要求 。”唐震東還表示，業委會候選人的人數應當大于當選人人數 ， 候選人應當具備業主身份并符合當選條件 。
紅星新聞采訪人員章玲 攝影報道
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