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20*市新趨勢：3年小周期再次應驗，多重信號顯示今年樓市難跌！

知識經驗


20*市新趨勢：3年小周期再次應驗，多重信號顯示今年樓市難跌！

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歷次降準都有一個形容詞“定向”，主要用來服務實體經濟 。不過，錢怎么花，現在還真不好說 。一方面，實體企業融資環境的確有所改善，但現在的形勢是不敢借錢 。原因有二，一是大環境不景氣，不*，一般是擴展狀態下才考慮借錢，現在完全沒有擴展的欲望 。二是稅費依然偏高，辛苦到頭也就是那么一點點利潤 。倒不如穩住陣腳熬過寒冬 。另一方面 ， 房企融資卻有明顯上升勢頭 。數據顯示，2019年*近半個月，房地產行業通過發債已經融資超過800億，而且融資成本較之前大幅下降 。以世茂地產為例 ， 其剛剛發行的公司債*終票面利率僅為4.65% 。這個利率是非常低的 。我們來對比一下即可 。整個2018年，民企融資利率為7.47%，*的甚至超過了14%，房企已經到了有錢就借的地步，而同期地方國企融資利率為5.88%，央企融資利率為5.28% 。
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熬過這個寒冬，房企終于迎來了久違的曙光
中小企業不敢借，房地產行業仍然是很受歡迎，房企有需求，銀行也是樂于借貸 。實際上 ， 在銀行青睞的行業中，房地產歷來是排在*位的，無論是房企融資還是個人住房貸款，其安全系數都是*的 。按照目前這個節奏，2019年，房企獲得的*將非?？捎^ 。
那么房企要這么多錢來做什么呢?
*是借新還舊，簡單說，2019年的*成本更低，通過大規模舉債“借新還舊”，替換掉之前三年成本更高的債務 。數據顯示，2019年預計房地產行業信用債到期總規模將達到4600億，很明顯，接下來各大房企仍將在“借新還舊”上下大功夫，通過債務置換，房企壓力會小得多 。
所謂的定向放水，終于還是“雨露均沾”了
這也是無奈之舉，更是務實之舉 。在過去的“三去一補一降”中，房地產首當其沖 。從2016年下半年開始 ， *進入房地產的各種渠道被堵死，大房企不得不選擇海外融資，而各種中小房企經常被爆違約 。一個對比數據，2015年地產業凈融資達6000億，2016年達1萬億，但到了2017年則驟降至2000億 。該保也必然要保，房地產行業終究是支撐行業，這是獲得官方承認的 。
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輕裝上陣后，第二步要做的就是拿地擴張了
1月14日，北京的報告明確提到:房地產作為北京的傳統支撐行業，調控已經明顯影響到地方收入的增速 。這話顯然不是說給你我聽的，而是給上面聽的 。2017和2018年，很多房企在北京不得不拿了很多限競房地塊 ， 而現在的銷售數據顯示，全北京限競房僅成交4530套 ， 整體去化率僅為24% 。庫存*多的大興，按照目前的去化水平，要3.1年才能完全賣掉 。由于過去北京土地出讓過于單一，幾乎全是限競房產品，產品結構極為單一 ， 2019年的銷售非常不樂觀 。
也正因為如此，北京2019年出現了兩宗不限價地塊，其目的顯然是為了吸引房企積極拿地 。而選擇的兩宗地塊則是非常高明，都是高端豪宅，地方多進賬一點 ， 房企先買單 ， 之后再有富人掏錢買房買單，對普通剛需影響很小 。
可以說 ， 到目前為止，房企層面已經獲得實質利好，一方面融資寬松，另一方面也終于遇到了一些“干凈清爽”的地塊 。喊了這么久的“活下去” ， 還是有點用處的 。
企業界的呼聲，也得到了學界和政界的反?。?社科院經濟學家余永定在近日參加座談時直接表示，貨幣仍然需要擴張，而央行副行長朱鶴新則在15日則對降息做出了回應，他雖然并未直接肯定降息可能，但繼續降低利率已經是大勢所趨 。
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房企融資利好，銷售也見起色
作為樓市的風向標，*早調控的一線城市，2019年這半個月的新房成交量已經明顯放大，深圳前半個月新房成交量環比提高15%，上海在2019年*周新房成交同比大幅上升60.5%，廣州更是同比大漲237% 。至于北京，新房成交均價穩定在6萬元以上，環比上漲30%，成交量保持高位穩定 。
去年12月份 ， 已經有菏澤、衡陽、珠海、廣州、杭州、合肥等城市不同程度給房地產釋放利好 ?，F在太多城市都在彼此觀望 ， 你走一小步，我就敢走一大步，這叫“因城施策” ， 沒毛病 。
不過新華社則對此警告稱，到目前為止，全國70個大中城市房價并未實質性下跌 ， 調控也僅是使得漲幅回落 。而同期一些地方城市因為樓市下滑對收入構成影響而選擇試探性放松對房地產的調控，有可能引發*不理性入市 。
擺在房地產面前的*命題依然是“房住不炒”，這條紅線不容逾越 。但2019年的新形勢則繼續驗證了樓市三年小周期的存在 。
去年12月份，住建部表示要“穩地價穩房價穩預期”，從70城數據及各地對房地產的態度來看，繼續高壓讓房價下跌很不現實 。未來要做的是要給予購房者以正確的置業觀:未來買房不可能大賺，而只是一種穩健的資產配置* 。
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