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景區別墅會升值嗎，景區別墅值得投資嗎

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景區別墅會升值嗎，景區別墅值得投資嗎

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聯排別墅升值空間大嗎？排屋（Town House）升值空間不大 ， 別墅（Villa）就不一樣了 。國土資源部對別墅的定義：是指獨門獨戶獨院，兩至三層樓形式；占地面積又相當大 ， 容積率又非常低 。別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式 ， 帶室內車庫 。像很多亞別墅、類別墅，如：“四層獨立洋房”、“聯排排屋”、“雙拼排屋”、“疊加排屋”都是高檔住宅，也叫排屋、洋房，不是別墅 。容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比 。例如 ， 在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積 ， 其容積率為0.4 。規劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35 。2006年5月31日，國土資源部發布通知，“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續，并對別墅進行全面清理 ?！蓖瑫r明確，聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍 ， 而被劃入高檔住宅范圍 。隨著土地資源的稀缺 ， 政府對市場供應量的控制必將引發獨棟別墅在售項目的價格高漲 。
什么樣的別墅產品升值潛力最大？獨棟別墅和非獨棟別墅如聯排、疊拼等不能放在同一個領域進行比較，因為后者是可再生的資源 ?！澳壳?.8—1.0的容積率的土地還可以做出后面這幾種產品來，但容積率0.6以下的獨棟產品已經是賣一套少一套，所以要分開討論其升值能力 ?！边h郊獨棟是別墅中最稀貴的產品么？事實上，城市獨棟別墅才是目前最頂端的別墅產品 。其中比較典型的如朝陽公園板塊的東山墅，其500平方米—600平方米面積的二手別墅價格在6000萬元—7000萬元之間，單價在110000元/平方米以上；而回龍觀地區的碧水莊園三期，有一套1041平方米的臨湖好樓，價格達到了8500萬元/套 ， 單價才82000元/平方米 。不難看出，城市別墅的價值要比遠郊獨棟別墅要高 。
城市別墅供應越來越少，稀缺性強 。據陽光家緣的可售數據顯示，今年3月末廣州新建住宅可售面積約85%集中在外圍區域，中心城區僅占約15%，城市別墅占比就更低了 。國家多年前就限制低密度高檔住宅用地的供應，像廣州這樣的一線城市，中心城區別墅供應用地幾乎絕版，市場只能消化未售存量別墅，其稀缺價值將越來越凸顯出來 。從城市發展的角度看，作為稀缺型的城市別墅、低密度土地 ， 其價值與城市價值相匹配 ， 城市發展會不斷推動其價值增長，財富階層的不斷增長也將帶來巨大的需求，廣州城市別墅未來升值空間很大 。雖然市場回暖 ， 成交大增，但是目前開發商依然采取價穩走量的策略，去貨意愿強烈，房價總體平穩 ， 這個時候進入市??，特冰槂S朧窒∪斃偷某鞘斜鶚?nbsp;， 可以買到價格仍然比較“筍”的最優質產品，不能說不是一個難得的好時機 。
從土地的稀缺性來看，一線城市的城市別墅價值支撐力強 。如2013年拍賣成交的白云區同寶路8號、10號地塊樓面地價為25597元/平方米，沙太南路623號之一地塊樓面地價為26697元/平方米 ， 海珠區南洲路1026號地塊拍賣樓面地價高達34500元/平方米 。這幾宗地都是高密度公寓住宅用地，還要配建相當數量的保障房，如果是低密度別墅型產品用地，地價會去到多高就難以評估了 。

關于旅游景區別墅的市場前景有多大
隨著旅游產業的發展，近年來國內房地產業推出一種新概念產品——旅游地產，就是在旅游景區（或旁邊）建造生態木屋別墅，不使用鋼筋混凝土，對環境基本上沒有破壞 。除了缺少一張“正規”的房產證，旅游景區木屋別墅的質量、樣式、舒適度、配套環境等都不遜于城市里的“產權別墅”，而價格卻具有絕對的優勢，例如：北京昌平大石坡旅游風景區精美木屋別墅，每平方米售價才6000-8000元！還送精裝修、空調、冰箱、電能地熱 ， 熱水入戶 。木屋別墅依山傍水，是居住、養老、度假勝地 。按照國際上對別墅的定義，這樣的物業才能算是真正意義的“別墅” ， 在芬蘭、加拿大、俄羅斯等國 ， 許多居民都擁有一套位于市郊的別墅，用于周末休閑度假 。（博芳木屋別墅）
這樣的別墅 ， 對于開發商、土地所有者（旅游景區或村委會）、購房者而言，是皆大歡喜的結局 。因而，依托大城市周邊的景區資源，開發這樣的生態木屋別墅，不愁銷路，具有廣闊的市場前景 。
下面分別就三方所得利益進行分析：
（一）開發商
木屋別墅開發商與景區或村委會簽訂土地租賃協議或合作開發協議，在大城市周邊開發木屋別墅，平均建造成本2500-3500元/㎡（精裝修交房、含地基、周邊環境配套） ， 銷售價格根據地區有所差別 。
1）北京銷售價格以7000元/㎡計 ， 一套200平方米的木屋別墅售價達到140萬元，除去建造成本50萬元、土地租金10萬元（50年） ， 毛利潤可達80萬元 。
2）上海、廣州、深圳銷售價格以6000元/㎡計，一套200
平方米的別墅售價達到120萬元，除去建造成本50萬元、土地租金10萬元，毛利潤可達60萬元 。
【景區別墅會升值嗎，景區別墅值得投資嗎】3）重慶、成都、西安、昆明等二線城市售價格以4500元/㎡計，一套200平方米的別墅售價達到90萬元，除去建造成本50萬元、土地租金5萬元 ， 毛利潤可達35萬元 。
（二）土地所有者（景區或鄉村）
一直以來，旅游景區在建設過程中都會遇到一個很頭痛的問題：開發協議簽好了，規劃做好了，要想順利建成各種景區接待設施，前期的土地征用、報批、報建、建筑、裝修等復雜的建設程序 ， 不但占用開發商的寶貴時間和資金 ， 還延誤景區的開園，導致預期經濟收益無法實現 。景區的特許經營權一般只有50年，前期主要依靠門票、餐飲等吃、住、行、游、娛、購旅游收入，而且僅限于5-10月份旺季 ， 旺季一過，門庭冷落，前期很少涉及房地產開發 ， 因此通過征用土地、購買建設用地來解決景區接待設施，對景區的開發商而言，是一種極大的浪費，也是很無奈的事情！木結構建筑及木屋別墅的引進 ， 為景區開發商提供了一個全新的解決方案，使開發商能以最少的資金、最快的速度建設游客中心、售票廳、度假酒店等設施，而且木屋別墅本身亦是一道風景 。況且，景區可以返租部分別墅用于經營酒店，既可節約投資、還可增加收入，迅速開園營業，快速制造人氣，然后再開發銷售“太陽能生態木屋別墅”，從景區開發升級到旅游地產開發，獲取超額利潤！
鄉村擁有的是大片的土地 ， 雖然風景宜人 ， 但是如果沒有開發商來開發別墅物業，土地的價值是無法體現、無法兌現的，如果村委會拿出100畝土地來開發別墅，即有1000萬元的土地租金收入，因此 ， 不少村委會是樂意拿土地出來出租給開發商或合作開發木屋別墅的 。
（三）購房者（或以租代售、會員制等變相購買） 比起那些2-4萬元/㎡的別墅來說，位于風景優美的景區別墅才賣4500-7000元/㎡，價格是最大的吸引力，能圓很大一部分退休老人、工薪族、小老板的別墅夢 。其實，聰明購房者早已醒悟：土地終究是屬于國家的，購買70年期限的“產權別墅”與購買50年期限的“租賃別墅”并無太大區別，很多購房者年齡都已經達到40至60歲，加上50年，就是90-110歲了，他們只求在有生之年享受這些木屋別墅及其清新環境，不追求所謂的“產權” 。對于使用者而言，住得舒服、生態、健康才是最重要的 。在價格上 ， 后者僅是前者價格的1/3甚至1/4，消費者得到的是真正的實惠，在市區購買一套洋房的價格，就可以在景區購買到一套真正的木屋別墅，節省下來的錢，既可以購買小車、還可以用于投資門面或者其他生意，生活質量得到極大的提高 。由于價格上的優勢，消費群體擴大了，因而經常出現銷售火爆的情景，很多別墅都需要先交訂金才開始建造 。
三、開發模式和風險控制
1、項目選址時，考慮在北京、上海、廣州、深圳、三亞等房價
高的一線城市周邊景區或郊區依山傍水之地 ， 以優美的居住環境、
太陽能生態木屋別墅、城市洋房1/3甚至1/4的價格等賣點與城市別墅競爭，價格優勢得以充分體現，基本上不愁銷路 。
2、需要與旅游景區或村委會簽訂土地租賃協議或合作開發協
議，與景區或村委會有利益關聯，就會得到他們的全力支持 。報建手續由景區或村委會出面 ， 以休閑度假景點、汽車營地接待用房的名義建造，由于不是鋼混結構，不破壞環境，不破壞土地 ， 屬于“臨時建筑”范疇，因而能取得風景區或村委會上一級政府的批準 。
3、項目選址后，先建造3套樣板房，然后在媒體上造勢宣傳 ， 
或依靠專業銷售公司的銷售網絡吸引購房者，等購房者看過樣板房、簽訂購房合同并交50%預付款后，再按照購房者選定的樣式和規劃圖建造 。
4、如果在臺灣、東南亞等國家建造這樣的別墅，依靠當地發達的旅游業和靈活寬松的土地政策，無論是別墅出售還是出租，更容易取得良好的經濟效益 。
5、各地木屋別墅達到一定規模以后，即可成立一家酒店管理公
司，與各別墅業主簽訂返租或合作經營協議，統一經營管理木屋別墅酒店，并加入國際分時度假網絡RCI ， 依靠RCI的強大銷售網絡，別墅酒店的經濟效益是非常可觀的 。
6、別墅建好后，銷售不出去怎么辦？
第一，我們是先建造3套樣板房，即使銷售不出，也只是2套
樣板房的建造成本（100萬元），而且在與景區簽訂別墅開發協議時，就可以約定在遇到不可抗力無法銷售時，由景區按成本價收購樣板房，因此，開發商沒有風險 。
第二，如果是一次建造10-20套別墅 ， 一時銷售不完，可以與景區約定，別墅用于經營度假酒店，可以邊經營邊銷售，為景區解決旺季接待難題，這是一種雙贏的結局 。
四、木屋別墅的優點
1、不占建設用地指標：無需報批手續，節省報批時間和費用，
節省土地征用費；
2、快速交房：工程量在150㎡以內的，在基礎具備施工條件，施工人員及材料進入現場后60天全部完工，交付標準為精裝修（交鑰匙工程） 。
3、生態節能、低碳環保：骨架采用加拿大進口木框架 ， 采暖用
太陽能混合熱水器 ， 四季有熱水，節能明顯 ， 保溫性好，是普通房屋的六倍，
4、養生保?。合绱寰扒目掌逍?、负氧离子含量笖]ㄔ轂鶚媚靜牡姆枷閆賭馨采?、镇定、促进睡?。久居木屋別墅能養生保健、怡情療養、延年益壽 。
5、風格別致、式樣美觀：可以按照業主要求建造各式歐美風格、 民族

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