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房價下跌風險自擔 房產律師解讀“花540萬買房后大院子變過道”：收房環節是關鍵

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房價下跌風險自擔 房產律師解讀“花540萬買房后大院子變過道”：收房環節是關鍵

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央視網消息：（采訪人員 孫曉媛 視頻 王若怡）買房是很多人的夢想 ， 也是人生大事 。但因宣傳內容或樣板間與實際交付房屋不符引發的糾紛在生活中十分普遍 。10月28日 ， 一則“花540萬買房到手后大院子變過道”的消息引起網友廣泛關注 。
三年前 ， 北京的曹先生花了540萬買了通州一套帶“50平米大院子”的邊戶 ， 可如今房子到手一看 ， 大院子變成了“15平米的過道” ， 而且房價比購買時還降了120萬左右 ， 開發商說要想換房 ， 還得交錢補差價 。作為當事人 ， 曹先生稱“差距太大 ， 心里邊兒接受不了” 。
目前 ， 買賣雙方各執一詞 。站在法律的角度 ， 孰是孰非還需要更多的事實 。對此 ， 央視網采訪人員連線采訪了北京市東衛律師事務所律師、中國房地產營銷協會副會長靳雙權 。
央視網采訪人員：“大院子”變“過道” ， 開發商是否違法？
靳雙權律師：這個實際上要分兩個層面講 ， 第一個層面就是說開發商確實這么說了 ， 現在與承諾的不一致 ， 那開發商就要承擔責任 。第二個層面 ， 就是你能不能從證據角度 ， 在開發商不承認的情況下 ， 證明開發商承諾了 。當然 ， 開發商如果承認 ， 那咱們就都另當別論了 。
現在的關鍵是看當事人是否已經收房了 。如果開發商交付的房子和約定的不一樣 ， 那就不應該接收 ， 如果接收了 ， 那就視為認可 。你可以要求開發商給你減少一些價款 ， 但是如果要解除合同 ， 那可能很難 。
央視網采訪人員：收房后發現與宣傳不符 ， 購房者如何避開這個坑？
靳雙權律師：開發商開發完房子以后 ， 一般都是委托別的公司來賣的 ， 只要幫忙賣出去就行了 ， 至于你怎么賣我不管 。那么 ， 銷售人員為了把這個房子賣出去 ， 可能就會做出一些虛假的承諾 ， 但是最終簽合同的時候又不是這家銷售公司 ， 又是開發商了 。
一般的買房人就直接簽了 ， 所以一定要注意保留銷售人員給你做的這些承諾 ， 簽合同的時候 ， 核實一下是否一致 。另外 ， 要查一下開發商的各種證件 ， 土地證、用地規劃證、施工許可證 ， 還有工程規劃許可證 ， 還有商品房預售許可證等 ， 有的商品房還在建設過程中 ， 就已經先賣上了 。
央視網采訪人員：小區一樓住戶所帶的小院屬于私有還是歸全體業主所有？
靳雙權律師：一般來說 ， 小區內一樓住戶所帶的院子通常來講都是不符合國家規劃的 ， 包括小區內的這些公共的綠地、車位 ， 這些都歸全體業主所有 。除非當時規劃的時候說這個歸一層所有 ， 但是通常來講 ， 規劃局不會這么批的 。
很多業主的權利意識都不高 ， 而且一層基本上也不用 ， 所以很少有人提出主張 。如果成立業委會了 ， 要求你返還這一塊地 ， 或者把這個給拆了 ， 那也是合理的訴求 。
央視網采訪人員：購房后房價大幅下跌 ， 這個風險誰來承擔？
靳雙權律師：法律要保障交易的穩定性 ， 簽合同的時候 ， 這個價格符合市場價 ， 而且你接受了 ， 那法律就要保護這個合同 。買了房子現在降價了 ， 從情理上來講 ， 一下降了100多萬 ， 一般人接受不了 ， 可以理解 ， 但風險還是得自己承擔 。
【房價下跌風險自擔 房產律師解讀“花540萬買房后大院子變過道”：收房環節是關鍵】房價受市場、政策等多種因素影響 ， 如果是作為投資 ， 那本身就是存在風險的 。不能說以后價格變動了 ， 你就可以解除合同 ， 除非雙方協商一致解除 。換個角度 ， 如果是漲了100萬呢？你還退不退？如果這個風險由開發商來承擔 ， 在法律上也是站不住腳的 。

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