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二手房停貸對新房的影響有哪些 二手房停貸對新房的影響( 二 )

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如果再深入分析，這個措施對新房買家的心理預期也是有影響的，因為無論你買到的新房有多好，從買入的那一刻起，這套房就從新房變成了市場上的存量二手房 。而周邊無法成交的二手房報價虛高，給打新者帶來的買到就賺到的預期或許也只是一種錯覺 。
信貸的重要性
無論是新房還是二手房，信貸都非常重要，它是房價上漲最重要的動力，沒有之一 。
我們回顧一下 2015 年后這一波樓市超級周期的邏輯，它始于 2014-2015 年的連續降準降息（累計 6 次降息 6 次降準）和針對樓市的定向寬松（如降低首付、房貸利率打折、放松 " 認房認貸 "），信貸環境的寬松加速了鏈條式的加杠桿，常見的加杠桿鏈條如下：
（1）年輕人從老家帶著兩三代人的積蓄或賣房所得的房款來到大城市，通過貸款買入老破??；
（2）原住民見房價勢頭很猛，順便改善居住，用賣給新人老破小后的房款作首付，貸款買了改善型住房；
（3）改善房業主賣出改善房作為首付，通過貸款買入豪宅；
（4）豪宅業主賣出房產后，用于企業經營 / 其他大類資產投資 / 移民出海 。除炒房外，這個加杠桿鏈條基本涵蓋了 90% 的房產交易，不信就問問賣給你房的二手業主，不是置換就是移民；也可以了解一下買你房子的年輕人，房款不是賣房所得就是 " 六個錢包 " 。
另一個鏈條則是炒房客這一條線：將已有房產二押，拿出現金增持房產 。或者通過消費貸和經營貸炒 。
可見無論是剛需、置換還是炒房，鏈條中的每一個參與者都需要加杠桿，而且加杠桿的本金大都不是真金白銀，而是從原本的房產市值當中釋放（賣房或抵押）或者幾代人積蓄這種一次性紅利中透支出來的；同時，在當時那種寬松的環境下，這些參與者加杠桿的資質也大都是偽造（假流水、假工作證明），在 2015-2018 年時，如果你到一線城市找一個中介求助，說自己收入不行怎么辦貸款，他可以分分鐘幫你搞定材料，因為中介和假材料黑產聯絡緊密，他們甚至可以給你開到完全真實的銀行流水和完稅證明 。
你真的相信短短一兩年翻倍的房價是因為城市產業太好？新增人口太多？供需關系太緊張？
錯的離譜 。這些基本面只可能在長期支持一個城市的樓市，但不可能在短短一兩年時間里讓一個城市的房價翻一倍，因為這些基本面不是在最近一兩年才有的，短期暴漲的原因只有一個，那就是杠桿 。
2021 年中國家庭債務總量超過 10 萬億美元 是 2010 年的 7 倍
（數據來源：ceicdat *** ）
中國居民杠桿率 （2014 年 1 季度 - 2021 年 1 季度）
房價大漲的背后是居民瘋狂加杠桿
但最近兩個季度出現見頂跡象
實際情況可能是：很多人還想加杠桿 但銀行不貸了
信貸政策的寬松，讓整個加杠桿鏈條順暢運轉，而信貸受制的話，就像鏈條生銹，無法前行 。在過去假材料泛濫，房貸寬松的背景下，信貸的釋放是不考慮真實收入水平的，而全社會收入水平恰好是和房租硬掛鉤的，這解釋了租金回報率為什么會這么低，也解釋了為什么房價漲幅遠超平均收入 。在風險不斷積累后，2020 年底央行和銀保監推出強力限制房地產貸款的舉措是及時和必要的 。
了解過信貸對房價的重要性，就不難推測下一步市場的方向，如果前文提到的央行通知繼續貫徹、繼續封堵經營貸違規流入樓市，那么我們一定會看到一些曾經沒發生過的事，全民對房價的信仰也可能會逐漸打破 。
2021 年 5 月是一個值得注意的節點，部分熱點城市 5 月成交量開始降低 。如果現有的措施保持不變，這個成交量未來將只有更低、沒有更低 。
深圳 5 月二手房成交量只有 3027 套
上海 4 月和 5 月二手房成交量相比之前降了一個臺階
廣州二手房成交量在 5 月出現下降
資產屬性還剩多少？
我們在六月初就給過一個判斷，那就是未來房貸會不斷收緊，而且很可能針對二手房 ?，F在看來這個方向是確定下來了 。
6 月初公眾號曾分享過的內容
盡管現階段二手房貸款只是大幅收緊，說二手房徹底停貸還是有些危言聳聽，但對于流通性本來就很糟糕的無數二手房來說，現在面臨的情況和停貸也差不多了 。需要明白的一點是，停貸不只是影響買房者，更影響房產持有者，如果一套房子的潛在買家連房貸都申請不下來，那這套房子基本上就賣不出去了 。
" 房住不炒 " 不是一句空話，最終目的可能是打掉它的資產預期、強化它的居住屬性 。如今房產是中國人身價的絕對大頭，在部分熱點城市，房產占據家庭資產的比例超過 80%，算上房子都是有錢人、去掉房子都是苦哈哈，這是無數中產面臨的尷尬定位 。而現在二手房市場被凍結，相當于這部分資產的靈活性大打折扣，無法***，仔細品一品，這的確是做到房住不炒了 。

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