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賣房個人所得稅計算方法 賣房稅費怎么算

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賣房個人所得稅計算方法 賣房稅費怎么算

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【1】引言之前通過文章，向大家多次介紹過此話題 。近兩天又有朋友問起此話題，抱著質疑、求證的態度：
“你說的對么？我查過，連樓下的房產中介都問了，不是你說的 。都說要按照出售全額20%繳 。到底該聽誰的？”
該聽誰的，是自己選擇的問題 。但是，這里希望給到一些方向性的提示：最應該信的，不是專家、動輒幾十年經驗的行業“資深”人士、甚至辦事機構，而是國家相關政策法規 。
與家事爭議不同，房產出售，不太涉及到“理”的問題，主要遵循依規依法辦事的原則 。
那么，繼承所得房產再出售需要繳納的個稅，有哪些政策依據？
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【2】政策的沿革在這里，從政策變化的角度，為大家梳理一下關于此話題的來龍去脈 。
1.繼承所得房產再出售，需要幾近“全額”繳納20%個稅 。
這個說法是有政策依據的 。但是，是舊政策 。
注意：這里所談及的“繼承”，包含了贈與所得的情況 。以下不再區分，籠統用“繼承”代替 。
這個說法，來源于《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》中的規定，發布于2006年 。其中規定：
受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅 。
在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規定據實征收 。
注意這一條的兩個核心意思：
  • 一個意思是：出售繼承所得房產需要繳納20%個人所得稅，計稅基數是（出售收入-繼承過程中發生的稅費） 。因為繼承是沒有稅的，可能會涉及到公證費、評估費、工本費等費用支出，但這些費用與房產價值相比較而言很小，所以可以理解為：幾近售價全額的20%征收個稅 。
  • 另外一個意思是：“不得核定征收” 。這個核定征收的稅率，一般是1%固定稅率（同房產買賣） 。
綜合來看，按照這個通知，繼承房產再出售、全額繳納20%個稅，是對的 。
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2.按照舊政策，不用繳納個稅的情況 。
這種情況，就是“滿五唯一” 。當然，也不僅僅適用于舊政策，截至目前，依然適用 。
“滿五唯一”，指的是繼承人所出售的繼承所得房產，如果對其而言是“滿五”（此房已經滿五年）、“唯一”（以家庭為單位，名下無房）的，則不需要繳納個稅 。
政策依據是，在《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)規定：
對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅 。
該政策被稱為“滿五唯一” 。
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其中，關于“滿五”的計算方式再稍微解釋一下：
繼承所得房產，不是以繼承過戶完畢的時間點起算，而是從被繼承人（例如父母）獲取這套房產之日起起算 。政策依據是，根據《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）：
個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規定 。其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定 。
3.新政策下，出售繼承所得房產的個稅，按照差額征收 。
【賣房個人所得稅計算方法 賣房稅費怎么算】2009年的時候，財政部、國家稅務總局《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》〔2009〕78號文中已經明確規定，上述政策廢止，按照以下方式計征個稅：
受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅 。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入 。

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