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REITs到底是個啥？ reits什么意思

普通人是個有什么關系基金

你說的reits是什么意思(什么是REITs？)
就在五一假期前，4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域房地產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》，正式啟動基礎設施領域REITs公開發行試點工作 。
你知道這個通知的每一個字，但你可能無法一起理解它 。這份粗糙而不可理解的通知實際上有著深遠的影響 。
今天就來說說吧 。什么是REITs？跟我們普通人有什么關系？
01REITs到底是個啥REITs的發音是“Reiji”，聽起來像瑞幸的哥哥，但是要靠譜得多 。
其全稱是房地產投資信托基金，中文名為房地產投資信托基金 。
簡單來說，這次公募REITs就是一群投資者把錢集合起來，交給一個基金經理投資房地產項目，然后把賺到的錢分一杯羹 。
該試點項目采用“基金公募+單一基礎設施資產支持證券”的產品結構 。
這是什么意思？舉個例子:
我修了一條高速公路，后來收過路費，但是初期投資太大，花了100億 。
這個時候，我可以把這條路的所有權加上未來的通行費打包成資產證券化(ABS)，然后把這個ABS做成基金，通過公募渠道賣給千千成千上萬的散戶 。
這樣我就可以騰出800億元(我自己至少要投資20%，但是跑不動)來修別的路，基金每年會把我收的高速費的90%作為分紅 。
所以，所謂的REITs對我來說是一種新的融資形式 。對于散戶來說，是一種新的投資產品 。
而且，我和散戶的利益是一致的，項目跑得好，我們是雙贏的 。

事實上，在國外，REITs已經發展得非常成熟 。尤其是在美國，REITs的規模已經超過了一萬億美元:

截至2019年底，全球REITs規模超過2萬億美元，其中約65%來自美國 。
但中國因為體量巨大、情況復雜、穩定，醞釀了十幾年，公募試點也只是到了今天才正式啟動 。我們是第40個建立REITs工具的國家 。
02REITs會進一步推高房價么？因為中文名是“房地產投資信托基金”，很多人誤解了REITs，認為這個東西是炒房的工具，開發商可以用它籌集大量資金在蓋樓搶地 。
也有很多不理解房子的大V舉個例子，說REITs就是房子一直漲，一個人買不起，大家就集資買房，享受房價上漲的好處 。
一個好的政策被解讀為群體性房地產炒作 。
事實上，REITs和房地產投機完全沒有關系 。
仔細觀察這一試點項目可以發現，本次公募REITs支持的優先項目主要是新舊基礎設施 。
通知提出，優先支持基礎設施短板產業，包括倉儲物流等交通設施、收費公路、水電氣熱等市政工程、城市污水垃圾處理、固體廢物和危險廢物處理等污染治理項目 。
此外，通知還鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高新技術產業園區、特色產業園區開展試點 。
這些與房地產投機無關:
【REITs到底是個啥？ reits什么意思】
你可能會想，現在沒有試點，不代表以后不會有房地產REITs？
之所以這么想，是因為你不了解國際上公認的REITs底層資產 。
REITs幾乎不投資開發物業，而是投資能夠產生穩定現金流和固定收益的成熟房地產項目，如酒店、寫字樓、商業、基礎設施等 。，與傳統住宅建筑嚴格隔離 。
想想我前面的高速公路的例子 。只有收費有穩定的現金流，才能發行REITs產品 。
而且別忘了，和很多身無分文的上市公司不同，REITs90%的利潤90%都用于分紅 。強制性的高分紅比例也抑制了REITs利用留存資金擴張的沖動 。
有一種與房子相關的REITs，即基礎資產為長租公寓的REITs 。而且，這類項目注重穩定租金 。
而且，REITs打通了政策性住房(尤其是租賃住房)的退出渠道，實際上對房價有一定的抑制作用 。
對此，肖鋼這樣表示:“海外市場經驗表明，REITs的實施有助于降低房地產市場的價格波動，不會助推房價的非理性上漲 ?！?br /> 所以我說REITs和高房價的炒作沒有關系 。
但我們能說REITs與房價無關嗎？不是的 。里面有一條暗線，非常值得你關注:
“優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長三角等重點區域，支持國家級新區和符合條件的國家級經濟技術開發區開展試點 。”
明白這意味著什么嗎？
這些政策支持的優先領域大多是經濟發展良好的核心領域 。只有在這些領域，我們才能在倉儲、環保、酒店和購物中心產生更可靠、更穩定的現金流項目 。
致富先修路，基礎設施對經濟的帶動作用有目共睹 。REITs的推出將進一步擴大這些地區的發展優勢 。

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