1. 首頁 > 生活百科 > >

文旅地產項目運營的3大要點解析 文旅產業運營怎么做

生活百科

文旅產業運營怎么做(文旅地產項目運營的3大要點解析)，小編帶你了解更多信息 。
筆者原來在多家TOP房地產集團管理文旅項目，曾經做過4個文旅小鎮的運營工作 。今天給大家解讀一下文旅項目運營的要點，全是干貨，記得點贊收藏 。
我們常說的文旅項目運營 。其實這里面有兩個概念，一個叫大運營一個叫小運營 。大運營就是文旅項目從投資、開發、建設到銷售，完整的操盤流程控制 。小運營就是文旅項目配套相關的產品，經營和服務體系 。

文旅地產項目運營的3大要點解析 文旅產業運營怎么做

文章插圖

那為什么文旅項目會特別重視運營呢？首先我們看文旅項目的特征：土地位置偏僻，市場不成熟，建安成本比較高，配套投入大，前期招商難、后期經營難，開發過程中經常發生供銷失衡現象，導致現金流風險嚴重 。項目的抗周期能力很差 。前期銷售困難，客戶一般都是以旅居度假和投資需求為主，需求彈性大，銷售波動也大 。然后項目利潤低，招人留人難等等 。所以如果沒有運營參與到每一個開發過程中去，就很容易發生經營風險 。相信大家也看到市場上很多張文旅小鎮的死亡名單 。這些大多數都是地產商的貢獻 。大家記住，越是標準化程度高的房地產公司 。越做不好文旅項目 。
文旅項目的大運營 。第1個就是由運營牽頭做項目的整體操盤計劃 。將配套投入計劃與投資計劃，開發計劃，銷售計劃進行合理的匹配 。
文旅地產項目運營的3大要點解析 文旅產業運營怎么做

文章插圖
配套總投入計劃
項目立項的時候就要預留配套的總投入 。再分成建設成本和運營費用，按年度進行列支到成本和費用科目內，別忘了新增文旅“裝修、設備采購、開業籌備費”等相關成本科目 。防止配套建設時發現沒有成本可用，經營期內發現沒有預算可用 。一般按照全盤貨值的1%計算配套投入總額，其中40%為建設成本，用于自持部分建筑、裝修，臨時建筑、租賃場地的投入，另外60%為10年的運營費用，用于項目自營商業運營費，人工，經營補貼，策劃費、營銷推廣、委托運營服務費、社群活動費、保險等 。
文旅地產項目運營的3大要點解析 文旅產業運營怎么做

文章插圖
文旅項目的成本和預算
運營要時刻檢測配套投入的節奏，根據實際銷售和實際交付入住情況作出適當的調整 。銷售不理想，入住率很低，就沒必要把配套都建出來，占用現金流又用不上 。一般建議用2000-5000m2配套展示區，就能解決銷售期，乃至一期入住的所有配套消費需求了，延期建設其他配套內容 。
運營還要嚴格把控項目的獲取，在確定拿地前，就要求客研或文旅團隊，提前參與新項目的評審中，對旅游資源和旅游市場進行合理評估，判斷項目可行性 。對配套投入部分做測算和評估，比如有的項目，政府需要投入很多的配套 。要占用很大的資金，就明顯不合適 。另外，尤其要注意區域未來的產業和交通發展規劃 。這對項目將來的發展尤其重要 。地沒拿好，運營再強也沒用 。很多項目就是前期盲目拿地，最后吞噬大量現金導致項目失敗破產 。
到了開發階段，運營會要求前期部門協助完成，建設用地以外的開發和協調工作，比如租賃用地，臨時設施構建等 。要求設計部門對銷售產品的設計，一定要基于客戶需求和項目資源特征來設計，切忌照搬城市產品的圖紙 。同時配套部分的研發設計也是項目加分的關鍵，決定了未來客戶使用的滿意度和經營管理的難易度 。根據銷售實際去化情況，及時地調整供貨節奏，防止資金全部變成鋼筋混凝土 。
文旅項目需求模型
可售產品設計要點
文旅項目的銷售目前還是渠道為王 。所以運營會調增文旅項目的營銷費率 。但渠道也有缺點：成本太高，維持熱度時間太短，所以運營還要牽頭客服、營銷、經營等部門，做社群營銷，這種低成本的導客方式，逐漸代替傳統渠道 。
做這些運營工作需要有一個從上到下的組織去承接 。
第一是組織設置，如果是集團公司，那么要由集團、城市公司、項目公司三級管控團隊，參與到項目整體開發的每一個職能和環節當中去，保證項目開發的順利 。
第二是優秀人才的支撐 。特別是項目總的選擇，策劃招商經營推廣人員的適配性很重要 。很多項目都是用工程總監在做項目總 。管理文旅項目絕對不行 。我們需要文旅項目總不僅具有工程管理，運營能力，還有文旅配套和商業的策劃能力，配套經營，測算能力，嫻熟的商務溝通能力，對供應商的品質管理能力，生活要有品位 。還要具備一定的文學素養 。

推薦閱讀