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龍湖的房子怎么樣(龍湖地產適合長期呆下去嗎)

房子適合長期


#龍湖21.6億元收購大股東優質資產#
有人歡喜就有人愁，恒大們在焦頭爛額之際，龍湖集團還可以收購資產，優化和調整產業結構，考慮“后房地產時代”的轉型問題了 。
真的是此一時，彼一時，我們在贊嘆時代變化太快的時候，也要分析一下龍湖地產的經營情況，當然是以其2021年上半年在香港上市所發布的財報為準 。
從藍色的半年度氣泡來看，龍湖集團2021年上半年營收和凈利潤，都是創下了新高，在整個行業如此低迷混亂的情況下，營收還能增長18.5%已經不容易了 。
從綠色代表的年度氣泡來看，龍湖集團2020年營收和凈利潤都是創下了新高，只是營收增長22.2%，是近四年來最低的 。
從年度和半年的比較都可以看出來，龍湖集團的營收增長率在下降，我們預計下半年還得再下降，這是整個房地產行業的整體形勢，龍湖一家是無法扭轉的 。那么本次收購大股東的優質資產，考慮轉型做大其他行業，就是他們必然的選擇了 。
【龍湖的房子怎么樣(龍湖地產適合長期呆下去嗎)】龍湖集團的增長情況還是比較有趣的，他們連續四個上半年，營收的增長都比凈利潤的增長快，可以說是增產不增收，也可以說是沒有太大利用到杠桿效應，這在房地產行業中是相對少見的 。
從2018年上半年以來，毛利率持續下降，已經下降了近10個百分點；但其凈資產收益率還算不錯，一直穩定在7%左右，這樣的經營水平還是挺不錯的，不知道是刻意追求，還是就碰巧成這樣了 。
還是省了其他的一些分析，直接開始償債能力的分析吧 。
從流動比率來看，龍湖集團還算不錯，但速動比率就有點危險了，這雖然在同行中算是不錯的，但0.5其實在行業下行期并不太安全 。
不用說也知道，當然是較高的存貨導致的，雖然存貨的占流動資產比在下降，但絕對數卻在上升，對于房地產企業來說，要馬上剎住車并不容易，還得先控制住車速后，慢慢穩定后再降速，不然就怕硬著陸 。
除了4270億存貨，占比64%以外，第二大流動資產就是“現金”了，金額為990億，占比15%；應收關聯公司的款項，是不是也可以很快收回來呢？這個我們就不得而知了 。
看一看其流動負債的情況，第一項是合同負債（香港叫合約負債，實際主要就是預收的購房款），第二項是應付賬款及票據，這兩項累計達80%左右 。而短期借款只有181億元，占比3.8%，另外13億的“融資租賃負債(流動)"也算是有息負債吧 ?！逼渌爱斨兄饕囊恍╉椖渴恰皯斗强刂茩嘁婵铐棥薄ⅰ皯堵摖I公司款項”和“應付合營企業款項”，這些里面有多少有息負債，我確實是無法分辨 。
龍湖集團當然有較高的長期負債，比如高達1558億的長期借款，其實要說沒有打小心思，把短期借款向長期借款轉換，我是不信的，畢竟長期借款增長了這么多 。但這種也不能算小心思，是三條紅線都不碰的房企可以主動采取的調整方式 。
我們最后要說的就是三條紅線了，我聲明一下，三條紅線的指標要調整相關數據，計算上和其官方公布的有一定的誤差，但除了“現金短債比”的誤差較大以外，其他誤差很小 。誤差均未出現與判斷的結果相反的情況，大家可以放心閱讀 。我之所以一定要算出來，而不直接采用官方公布，就是自認為自己算的，更加的來源可靠一些 。
紅線一：剔除預收款的資產負債率不得大于70%
龍湖集團的資產負債率為75%-77%之間，“剔除預收款后的資產負債率”為67%-68%，這算是其靠近紅線比較近的指標了 。只用了三分之二的杠桿，就已經算房企中比較厲害的了，我們前幾天分析的連續多個漲停板的“廣宇發展”都是76% 。
紅線二：凈負債率不得大于100%
龍湖集團的“凈負債率”就比較厲害了，這可以用優秀來形容，當然要歸功于其較長時間在所有者權益（凈資產）方面的積累 。
總體來看龍湖集團的有息負債，半年還增加了249億元，但是主要增長的是長期借款達248億元，短期借款還降低了2億元 。
紅線三：現金短債比不得小于1倍
龍湖集團的“現金短債比”也是比較厲害的，當然也可以用優秀來形容，肯定要歸功于其有意調整短期負債為長期負債的努力 。雖然短期負債向長期的調整會提高成本，但這已經不是省錢的時候了，特殊時期，當然是資金鏈安全更重要 。
以上就是對龍湖集團2021年上半年財報的分析，雖然其三條紅線全部為綠檔 。但是我們也要看到其高達6728億的總負債，其中：有息負債為1956億；有高達4719億的流動負債，欠供應商或施工單位的款為1267億 。

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