最近曝出一些爛尾樓盤停貸的消息 。
先說下我的判斷 。
這事輿論影響不?。??牽?４?睦夢猜ヅ淌導收急群芐 。?真實的影響很有限 。
大城市的樓盤，最終基本上是會解決掉問題的，不會爛尾的 。
如果銀行沒有違規，沒有達成停貸協議 ， 或者沒有法院相關判決，僅僅是業主單方面宣布停貸斷供的話，斷供是要上征信的，對斷供的人影響很大 。
個別樓盤停貸也是房地產行業在出清的表現 。
停貸的樓盤主要是恒大等出了事的企業在小城市或者偏遠地段的項目 。
恒大這樣的出了事的企業，總體上的問題都會徹底解決掉，這些項目的問題也會解決掉 。
為什么會出現這個問題？
預售制下 ， 購房者買房后辦理按揭貸款，是用自己所購買的房產作為抵押的，由于房產尚未交房，沒有產權，所以必須要有開發商做擔保，一旦購房者無法還貸，則銀行會要求開發商承擔全部責任 。
現在的問題是，有部分開發商資金緊張，旗下一些項目沒有資金來保證工期 。
所以，項目停工，不能按時交房 。
在這種情況下，購房者是可以起訴開發商，解除購房合同的，同時也會解除貸款合同 。
然后，開發商應當將收受的購房貸款返還給銀行 ， 將購房款的本金及利息返還給購房人 。
這種情況，如果存在銀行幫助開發商提前支取監管賬戶資金的情況，銀行就有責任，購房者可以和銀行協商暫時停貸，等到交房再繼續還貸 。
但是，如果不存在銀行幫助開發商提前支取監管賬戶資金的情況，銀行就沒有責任，責任全在開發商那里，如果購房者單方面宣布停貸斷供的話，是既不合理，又不合法的，斷供是要上征信的，對斷供的人影響很大 。
也就是說，在這里有兩個法律關系，一個是銀行和購房人之間的按揭貸款法律關系，屬于借貸；另一個是購房人和開發商之間的商品房買賣關系 。
爛尾樓盤的出現屬于商品房買賣關系出了問題，與按揭貸款法律關系是相對獨立的，所以，購房人沒有直接停貸的權利 。
這是兩個合同，兩個法律關系 。
所以 ， 這種停貸的做法有著不小的風險 。如果沒有得到銀行的回應和同意，同時也沒有得到法院的判決支持，貿然停貸的購房人往往就成了違約方，征信就會受到影響，還可能會被起訴到法院，甚至還可能會被法院強制執行 。
冤有頭債有主，問題出在開發商這里，要找開發商 。

文章插圖

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那些買了這些停工的項目，無法按時收房的人，為什么不打官司解除購房合同，而是準備停貸斷供呢？
解除購房合同后，開發商要返還購房款給他們，他們怕開發商拿不出錢來給他們，因為項目公司肯定沒錢了，更重要的是，其實，購房者的訴求是交房，還是想要得到房子 。
所以，購房者才不走法律程序解除購房合同 ， 單方面宣布停貸，企圖把銀行也拉下水，以此做手段，給政府施加壓力 。
我估摸著，購房者有這種心態：“就是要鬧起來嘛 。河南村鎮銀行事件不就是鬧了一下就解決了 ?！?br /> 開發商也不反對他們這樣做啊，它們盼著政府快點救它們呢 。
【爛尾樓盤停貸越來越多，對我們有什么影響？】但是，可能鬧得最歡的那些人，心里清楚這些，還真不一定真斷供了 。只要政府重視，問題解決了，房子能交房，犯不著先把自己的征信給搭上 。
中國是社會主義國家美國黑核桃盤出的效果，政府是真心為人民服務的，所以，老百姓買房，付了錢 ， 房子拿不到，這樣的事，政府是不會坐視不管的，這是中國的現實 。
大部分爛尾樓盤，如果原項目公司確實不能輸血完成項目的話，在政府協調下，一般會進入重組，重組的目的主要就一個，就是保交房 。
目前爆出來的停貸的爛尾樓盤美國黑核桃盤出的效果 ， 不過是八十多個，不到一百個，后續再爆出來一些，也就是幾百個的量級 。
現在全國有多少在建房地產項目？
僅萬科就有700個左右的在建項目 。
部分爛尾樓盤停貸，業主選擇斷供 ， 這個問題對房地產業和銀行業的影響，并不復雜，搞清楚問題就可以了：
1、在住房按揭貸款總額中 ， 爛尾樓盤的按揭貸款占比多少？
2、爛尾樓盤按揭貸款中 ， 斷供的占比多少？
3、爛尾樓盤斷供的按揭貸款中，形成不良的占比多少？
4、爛尾樓盤斷供所形成的不良貸款，最終損失的占比多少？
另外要思考：
1、政府會放任市場自然解決爛尾樓盤問題嗎？
2、政府會放任市場自然解決爛尾樓盤停貸斷供問題嗎？
3、政府能不能解決上述兩個問題？有什么手段？
其實這些問題，對房地產業和銀行業了解深的人，心中是有數的，知道問題產生影響的量級，知道這事是茶杯里的風暴 ， 問題最終會被解決掉，并不存在把整個房地產行業壓垮或者把銀行業壓垮的系統性的風險 。
本文到此結束，希望對大家有所幫助 。

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